임대자보증금반환을 위한 부동산전문변호사의 방법 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 임대차보증금반환에 관해 알려드리겠습니다.

임대차계약이 종료될 경우 보증금은 반환받을 수 있는데요. 하지만 최근 주택임대차법이 개정되어 원칙적으로 임대차 기간 종료 또는 합의해지나 법정해지가 되지 않는 이상 종료가 되지 않고 2년간 더 연장을 할 수 있습니다.

앞서 말씀드린 것을 묵시적갱신이라고 하는데요. 정리해서 말씀드리자면 갱신거절의 통지가 없다면 임대차 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는 것을 의미합니다.

따라서 계약만료일로부터 최소 2달전, 최대 6개월 전부터 임대인과 임차인이 계약 연장이나 보증금, 월세 등 계약 조건에 대해 별다른 합의를 하지 않을 경우 묵시적갱신이 되어 동일한 조건으로 갱신되서 임차인은 2년간 더 거주를 할 수 있습니다.

그래서 묵시적갱신이 된 후 개인적인 문제 등 사정이 생겨 계약기간을 다 채우지 못하고 중간에 이사를 가야하는 상황이 생긴다면 보증금을 다시 못 받을까봐 걱정하시는 분들이 많은데요. 묵시적 갱신이 되더라도 임대차 보증금은 반환을 할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

(1) 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

​이와 같이 주택임대차법에 법으로 나와있기 때문에 묵시적갱신이 된 이후여도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 할 수 있습니다.

임대차보증금반환, 묵시적 갱신계약 해지 3개월 후 반환 가능합니다.

앞서 말씀드린것처럼 묵시적갱신이 될 경우 2년 더 계약이 연장을 할 수 있다고 말씀드렸는데요. 하지만 이러한 묵시적 갱신은 임차인의 주거안정을 위해 개정이 되었습니다.

때문에 묵시적 갱신이 될 경우 실거주를 하거나 월세등 연체가 되었을 때 또는 임대인의 동의없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우, 임차인이 부동산을 파손한 경우 등을 제외하고 어떤 경우라도 임차인은 2년 더 거주하는 것을 거절하는 것은 불가능합니다.

그러나 임차인은 임대인과 달리 언제든지 계약 해지가 가능합니다. 이때 주의할점은 해지통보를 하고나서 3개월이 자난 후에 효력이 있다는 것입니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 “묵시적계약에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”고 규정되어 있기 때문입니다.

그러므로 묵시적 갱신계약 해지통보는 언제든지 가능하지만, 해지통보를 한지 3개월이 지나야만 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

하지만 현행법상 묵시적 갱신이 되고 나서 세입자는 언제든 계약 해지가 가능합니다. 따라서 임대차계약서에 특약으로 기재가 되어 있는 상황만 아니라면 임차인은 중간에 묵시적 갱신에 대한 계약을 해지했더라도 세입자를 구하는데 필요한 중개수수료를 내지 않아도 됩니다.

임대차보증금반환, 묵시적갱신 이유로 거절한다면?

묵시적갱신계약해지 통보 후 3개월이 지났는데도 임대인이 임대차보증금 반환을 거부할 경우 전세금 반환소송을 활용하여 계약 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

다만 임대차보증금을 반환받지 못했다고 해서 무조건 보증금반환청구소송을 진행하는게 좋은 것은 아닙니다.

보증금반환소송의 경우 평균 6개월에서 최대 2년 정도의 소송기간이 오래걸린다는 단점을 가지고 있습니다.

보증금반환청구소송이 가장 확실하게 보증금을 반환 받을 순 있지만 보증금반환을 빨리 받아야 되는 상황이라면 보증금반환청구소송보다는 지급명령을 활용하여 보증금을 돌려받는게 더 좋습니다.

지급명령은 간이절차에 해당하며 신청 후 1달 내외로 결과가 나와서 민사소송보다는 소송기간이 훨씬 적게 소요되며 보증금반환청구소송과 동일한 판결결과의 효과를 가지고 있습니다.

따라서 보증금반환을 빠르게 받고자 할 땐 소송보다는 지급명령신청을 하는 것이 더 효과적입니다.

여기서 주의할점은 지급명령신청의 경우 임대인의 인적사항과 주소를 알고있어야만 신청이 가능합니다.

보증금반환청구소송처럼 민사소송의 경우에는 상대방의 인적사항을 알지 못해도 공시송달제도를 이용하여 소송 제기가 가능합니다.

그러나 지급명령신청은 소송이 아니다보니 공시송달이 원칙적으로 불가능하기 때문에 임대인의 인적사항을 알지 못하면 신청 자체가 쉽지 않습니다.

더불어 지급명령신청은 불복절차로 이의신청도 있기 때문에 지급명령신청 후 확정 판결문을 받은 후 14일내에 임대인이 이의신청을 하게 되면 지급명령신청 결과와 관련 없이 자동으로 본안소송이 진행됩니다.

뿐만 아니라 임대차보증금을 반환받지 못했을 땐 내용증명을 활용하여 받아낼 수 있습니다. 다만 내용증명은 법적 효력을 지니고 있지 않기 때문에 내용증명을 발송하더라도 임대인이 보증금을 반환해야 할 의무는 없다는 것을 기억하시길 바랍니다.

내용증명의 경우 보통 법적 절차를 진행하기 싫어하는 임대인에게 발송하면 대부분 보증금을 반환해주기 때문에 임대인의 유형에 따라서 적절한 법적방법을 진행하는 것을 권장드립니다.

다시 한번 말씀드리지만 임대차보증금반환은 계약해지 통보가 보증금을 돌려받기 위한 가장 기본절차입니다.

그리고 묵시적 갱신 이후 사정이 의해 계약해지를 해야하는 상황이라면 계약의 해지 고지 방법으로는 전화, 구두, 문자 모두 가능하지만, 추후 법적 다툼이 일어날 수도 있기에 소송시 증거로 사용할 수 있는 내용증명으로 계약해지 통보를 해 두는 것을 권장드립니다.