빌라깡통전세 보증금반환 원한다면 읽어보십시오 

대한변협등록 부동산전문변호사, 임영호​입니다.

오늘은 빌라깡통전세로 인해 보증금을 돌려받지 못한 분들이 참고하시면 좋은 글을 소개해 드리고자 합니다.

이야기를 말씀드리기에 앞서 깡통전세가 무엇인지부터 간략히 설명드리도록 하겠습니다. 깡통전세란 주택의 시세보다 전세가격이 높은 집을 의미합니다.

통상적으로 전세는 매매가격의 70%전후로 형성하는 것이 좋습니다. 이를테면 시세가 1억원인 빌라가 있다고 했을 때 이 빌라를 전세로 얻을려면 전세가격은 7천만원이 적정하다는 말입니다.

그런데 주택시세가 1억인데 전세가가 1억원이상이 되면 임대차기간이 종료되어 전세금을 돌려받아야 할 때 문제가 될 수 있습니다.

집주인에게 보증금을 갚을 경제적 여력이 있다면 보증금 반환이 아무런 문제가 되지 않지만 집값이 떨어지면 세입자가 들어오지 않아 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.

만약 주택이 경매에 넘어가더라도 기본적으로 유찰이 되기 때문에 시세보다 낙찰가가 낮아질 수 있습니다. 그로인해 전세금의 일부 또는 최악의 경우에는 대부분 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다.

문제는 이러한 깡통전세의 경우 빌라에서 빈번하게 발생하는데요. 아파트와 달리 시세를 학인하기 어렵다보니, 전세금액을 빌라 시세보다 높게 받는 경우가 많기 때문입니다.

때문에 이러한 일을 예방하기 위해선 전세계약 당시 집의 시세를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. 집의시세는 법원이나 국토교통부에서 실거래가 공개를 아주 투명하게 해주고 있기 때문에, 어렵지 않게 파악할 수 있습니다.

다만 신축빌라의 경우에는 실거래 정보가 없습니다. 그럴때에도 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주변에 건축일자, 크기 등이 비슷한 매물을 찾아 부동산 등에서 호가를 확인하며 주변시세를 확인할 수 있습니다.

그래서 시세보다 전세가격이 너무 높다면 깡통전세로 추후 문제될 수 있기에 절대 계약을 체결하지 마시길 권유드립니다.

그럼 지금부터는 여러분이 궁금해하시는 빌라 깡통전세일 때 보증금을 제때 받기 위해서는 어떻게 해야 하는지 그 방법을 알려드리도록 하겠습니다.

빌라깡통전세 보증금 돌려받기 위해서 가장 먼저 해야할 일

임대차계약갱신거절의사부터 집주인에게 전달하시길 바랍니다.

전세계약을 한번이라도 해보신 분들은 아시겠지만 보증금을 반환받을려면 계약갱신의사가 없다는 사실을 임대차계약만료 최소 6개월전에서부터 초소 2개월전까지 집주인에게 밝혀야 가능합니다.

만일 이 기간동안 계약갱신거절의사를 밝히지 않으면 자동으로 묵시적 갱신이 되기 때문입니다. 이때 계약갱신거절의사는 전화나, 문자, 구두, 카카오톡 등 어떤 수단으로 해도 상관이 없습니다.

하지만 내용증명으로 계약갱신거절의사를 밝히라고 말씀드리고 싶습니다. 내용증명은 법적 강제성이 없지만 추후 소송을 진행할 때 객관적 증거자료로 활용이 될 수 있습니다.

그래서 내용증명으로 통해 계약해지의사를 밝히게 되면 계약거절의사를 받지 못했다고 집주인이 발뺌할 가능성을 사전에 예방할 수 있습니다.

또한 깡통전세의 경우 집주인이 보증금을 반환하지 않을려면 일부러 연락을 피할 가능성이 있습니다. 그런데 내용증명은 공시송달제도(법원 게시판 등에 게재하고 일정 시간이 지나면 당사자가 해당 서류를 받은 것으로 보는 제도) 가 있습니다.

하여 집주인이 일부러 연락을 피하더라도 공시송달을 신청하게 되면 갱신거절의사가 전달된 것으로 간주될 수 있습니다.

빌라깡통전세, 계약해지통보의사 밝혔음에도 보증금반환하지 않는다면

전세금반환소송을 고려해보는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환소송을 하게 되면 승소시 강제집행권원이 생깁니다.

하여 소송후 돈이 없다고 집주인이 배째라 할지라도 강제집행권원이 있으면 집주인의 부동산이나 재산에 대해 경매 등의 절차를 진행할 수 있습니다.

다만 소송은 시간이나 비용이 적잖이 듭니다. 하여 재판까지 걸리는 시간이나 비용 대비, 회수 가능한 돈이 크지 않다면 보증금반환소송보다는 지급명령신청을 해보는 걸 추천드립니다.

지급명령신청 역시 소송을 한것과 마찬가지로 강제집행권원이라는 효력이 있습니다. 하지만 소송의 간이절차라 소송에 비해 비용이 10분의 1정도밖에 들지 않습니다. 또한 소송처럼 법원에 출석할 필요가 없어, 지급명령은 소송과 달리 1~2달정도가 지나면 결정문을 받을 수 있습니다.

그러나 소송의 간이절차여서 지급명령결정 요건이 엄격합니다. 하여 임대인의 주소 또는 인적사항이 모르면 신청이 불가능할 뿐 아니라 임대인이 지급명령신청 결정문을 받은후 2주 이내에 이의를 제기하면 보증금반환소송을 해야 합니다.

따라서 임대인이 이의제기를 할 여지가 있다면 지급명령신청보다는 처음부터 보증금반환소송을 하는 것이 더 시간을 절약할 수 있을 것입니다.

지금까지 빌라깡통전세일 때 보증금반환받을려면 어떻게 해야하는지 그 대응방법에 대해서 설명드렸는데요.

빌라 깡통전세의 경우 집주인이 보증금을 반환하지 않을려고 본인의 재산을 다른 사람에게 빼돌릴 가능성이 있습니다

그래서 가능한한 빠르게 법적 대응을 하는 것이 보증금을 돌려받는데 훨씬 유리할 수 있다는 점을 꼭 유념하여 주시길 바랍니다.