임차인의 부속물매수청구권 행사에 대한 방어방법 

1. 사실관계

예전에 이태원에서 상가 건물을 소유하고 있는 분의 사위가 필자를 찾아왔다. 장모님이 이태원에 상가 건물을 가지고 계신데, 건물 1층과 2층을 임차하였던 임차인이 월차임을 3기에 걸쳐 연체하다가 임대차계약이 해지되자, 난데 없이 부속물매수청구권을 피보전채권으로 하여 위 건물을 가압류하고 부속물매수대금 지급 청구의 소를 제기하였다는 것이었다. 임차인의 부속물매수청구권 행사, 어떻게 방어할 수 있을까?

2. 관련 법리

대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결은 “임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다”고 판시하여, 이 사건과 같이 임차인의 차임 연체액이 3기에 이르러 임대인이 임차인의 채무불이행을 원인으로 하여 임대차계약을 해지한 경우 임차인에게는 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 발생하지 않음을 분명히 하였다.

3. 해설

필자는 위 소송에서, 위 대법원 판례의 법리를 필두로 하여 첫째 원고(임차인)의 채무불이행으로 인해 이 사건 임대차계약이 해지 되었으므로 원고에게는 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 발생하지 않고, 둘째 피고(임대인)는 본 건 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건의 설치를 동의한 사실이 없으므로 원고에게는 부속물매수청구권이 없으며(민법 제646조 제1항), 셋째 원고가 주장하는 물건들은 그 성질상 부속물매수청구권의 대상이 될 수 없는 물건들이므로 원고에게는 부속물매수청구권이 인정될 수 없다는 등의 방어 논리를 위와 같이 단계적으로 촘촘히 구성하여, 원고(임차인)가 위 각 방어 논리들을 차례대로 모두 깨뜨리지 않고는 승소를 할 수 없도록 소송의 프레임을 짰고, 결국 서울서부지방법원은 2016. 8. 24. 선고 2015가단30810 부속물매수대금 사건에서, “이 사건 임대차계약의 종료 원인이 월임료 연체를 원인으로 한 피고의 해지권 행사였으므로(대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결 등 참고), 부속물매수청구권이 인정되기 어렵다. 또한 부속물매수청구권의 대상이 되는 부속물이 되기 위하여는 건물의 구성 부분으로 되지 아니하는 독립된 소유권의 객체가 되어야 하고, 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오는 물건이어야 하는데, 원고가 주장하는 부속물이 구체적으로 특정되어 있지 아니하거나 위 요건을 충족하는 물건이라고 보기 어려운 것들이어서 부속물매수청구권의 대상이 아니라고 보여지며, 더구나 부속물매수청구권은 그 설치에 있어 임대인의 동의를 요건으로 하는바, 이 사건에 있어서는 임대인인 피고의 동의가 없음이 증거에 의하여 명백히 나타난다. 따라서 부속물매수청권과 관련된 주장은 이유 없음이 자명하다”고 판시하여, 필자의 위 각 항변들을 그대로 모두 원용하여 원고의 청구를 기각하였다.

필자는 위 본안 1심에서 승소하고 난 후, 곧 바로 상가 건물에 대한 부당 가압류를 취소하기 위해 가압류 이의신청을 제기하였고, 위 이의신청 역시 인용이 되어 서울서부지방법원은 2017. 1. 23. 결정 2016카단3159 가압류이의 사건에서 위 가압류 결정도 취소를 하였다.