부동산 잔금 미지급으로 인해 매매계약이 해제된 경우의 법률관계 

1. 사실관계

지금으로부터 약 10년 전, 재중동포로서는 국내에서 크게 성공한 것으로 알려진 한 젊은 자산가가 필자를 찾아왔다. 대림동 일대에서 요식업을 통해 상당한 부를 축적한 의뢰인이었는데, 주유소를 매수하려고 하였다가 주유소도 못 사게 되었고 억대의 돈도 날리게 되었다는 것이었다. 이야기인즉슨, 주유소 매매계약 체결 후 당초 자금조달 계획에 차질이 생겨 잔금을 치르지 못하게 되었고, 잔금 지급기일 연장 계약을 체결하는 과정에서 매도인의 요구에 따라 연장된 잔금 지급기일 까지도 잔금을 다 치르지 못할 경우 매도인이 수령한 중도금 및 매수과정에서 매수인이 기지출한 토양오염 복원공사비, 탱크철거비 등의 각종 비용 합계 약 3억 원대의 금전에 대한 일체의 반환 청구를 포기하는 약정을 하였는데, 결국 그 기한까지 잔금을 모두 지급하지 못하게 되어 억대의 돈을 다 날리게 되었다면서, 그 중 일부라도 반환 받을 수 없겠냐는 것이었다. 약정서를 보니 의뢰인의 말대로 모든 청구를 다 포기하겠다고 명시되어 있었고, 의뢰인의 친필 사인은 물론 인감 도장 날인에 인감증명서까지 교부가 된 상태였다. 서초동에 있는 수 많은 변호사들을 찾아가보았지만 모두 안 된다고 해서 포기하고 있다가, 지인의 소개를 받고 마지막으로 필자를 찾아왔다고 했다. 위 의뢰인을 법적으로 보호할 수 있는 방법이 있을까?

2. 관련 법리

민법 제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.”고 규정하고 있는바, 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다40076 판결은 “매수인이 당초 약정된 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못하여 그 지급독촉을 받아오다가, 매도인과의 사이에 그 잔금의 지급기일을 연기받는 한편 그 기일의 준수를 다짐하면서 만일 그 연기된 날까지 잔금을 지급하지 아니하면 매매계약을 해제하여 무효로 함과 아울러 매도인에게 이미 지급한 계약금 및 중도금에 대한 반환청구권을 포기 내지 상실키로 하는 약정을 한 경우, 그 포기 약정은 손해배상액의 예정으로 본다. 따라서 그 예정액이 부당히 과다하면 법원은 이를 감액할 수 있다.”고 판시하여, 위 사건과 같이 그 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있고 그에 따라 매도인은 법원이 감액한 금원 상당을 매수인에게 부당이득금으로 반환해야 할 의무가 있음을 분명히 하였다.

3. 해설

3일 밤을 고민한 끝에, 필자는 위와 같은 법리와 논리 구성을 내세워, 매도인이 잔금 지급독촉에 시달린 궁박한 매수인의 지위를 이용하여 부당히 과다하게 손해배상액을 예정하였으므로, 민법 제398조 제2항 및 대법원 판례의 입장에 따라 법원이 위 손해배상예정액을 공평 타당하게 감액하여 줄 것을 청구하였고, 결국 서울남부지방법원은 원고의 청구를 받아들여, 피고는 원고에게 금 1억 5천만원을 지급하라고 강제조정결정을 내렸고, 위 강제조정결정은 양 당사자 모두 불복기한 내에 불복을 하지 않음으로써 확정이 되었다(불복기한이 도과되어 확정된 조정결정은 확정판결과 동일한 효력을 지닌다).

위 사안은 주유소(부지 포함) 매수 과정에서 발생한 법률 문제이나, 여타 부동산 매입에 있어서도 동일하게 적용이 될 수 있는 법리이다. 상대방이 선임한 변호사는 방송에도 많이 나오는 이른바 ‘비싼’ 부동산 전문 변호사였는데, 아무리 유명한 부동산 전문 변호사라도 공평 타당한 손해의 분담을 이념으로 삼는 우리 민사법의 명문의 법률 규정 위에 있을 수는 없다.