공사가 지연된 경우 도급인의 계약해제와 손해배상은? 

공사가 지연된 경우 도급인의 계약해제와 손해배상은?

도급인의 계약해제권

수급인이 이행지체를 하는 경우 도급인은 이행지체를 원인으로 한 도급계약을 해제할 수 있습니다. 도급계약 역시 다른 계약과 마찬가지로 상당한 기간을 정하여 이행을 최고 하였음에도 수급인이 이행하지 아니한 경우에 가능하지만 판례는 ‘수급인의 공사중단이나 공사지연으로 인하여 약정된 공사기한 내에 공사완공이 불가능하다는 것이 명백한 경우 수급인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 때에는 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다'는 입장입니다.


수급인이 완성하지 못하여도 보수는 지급해야 할까?

건축공사 도급계약에 있어서 공사가 완성되지 못한 상태에 당사자 중 일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우 판례는 '공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대적, 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때는 도급계약은 미완성 부분에만 실효되고 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 인도받은 건물에 대한 보수를 지급하여야 할 의무가 있다' 라고 판시하고 있습니다.

따라서 도급인은 수급인이 건물을 완성하지 못하였어도 기성고 비율을 고려하여 보수를 지급하여야만 합니다.


도급인이 지급해야 할 보수는 어떻게 산정될까?

공사가 중단된 경우 도급인이 지급해야 할 보수는 약정 총 공사비를 기준으로 그 금액에서 공사중단 당시 공사 기성고 비율의 금액이 됩니다. 공사 기성고 비율은 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 든 비용이 차지하는 비용이 됩니다.

예를 들면 10억짜리 도급계약에서 공사가 중단되고 그때까지 투입한 공사비용이 3억, 앞으로 미시공 부분을 완성해야 할 추가공사비용이 3억 원이라면 도급인이 지급해야 할 비용은 5억원 (10X3/6)이 기준이 됩니다. 물론 이 보수 역시 다른 사정들을 반영하여 정해지므로 위 계산식이 절대적인 기준에 해당하는 것은 아닙니다.


도급인의 손해, 어떻게 보상 받을 수 있을까?

수급인이 완공일까지 공사를 마무리하지 못한 경우 수급인은 도급인에 대하여 손해배상책임을 집니다. 최근 대부분의 공사에서는 ’건설공사표준도급계약서‘를 많이 이용하므로 지체상금 약정을 미리 하는 경우가 많고 이에 따라 손해배상을 산정할 수 있습니다.

① 지체상금의 성격은 수급인의 일의 완성을 지체한 것에 대한 손해배상의 예정을 한 것이므로 특별한 사정이 없는 지급해야 합니다.

② 배상액의 산정은 수급인의 책임 있는 사유로 일을 완성하지 못한 경우 원칙적으로 완공기일 다음날부터 공사가 지연된 일수만큼 정하여 지연상금을 산정하게 됩니다. 다만 일정한 경우 법원은 종기 혹은 시기를 제한하기도 합니다.

③ 법원은 실손해액을 고려하여 지체상금액이 과다한 경우 직권으로 일정액을 감액할 수도 있습니다(민법 제 398조). 이때 과다한지의 여부는 ’지체상금의 총액’을 기준으로 합니다.

④ 공사지연에 대하여 다른 손해가 있더라도 원칙적으로 다른 특약이 없는 한 예정된 손해배상액만 청구가 가능합니다.

⑤ 약정기일에 수급인이 일을 완성하기는 하였으나 그 일에 하자가 있는 경우나, 공사도중에 도급계약이 해제되어 수급인이 공사를 완료하지 아니한 경우는 지연상금이 적용되지 않으니 주의해야 합니다.
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손해배상은 전문가와 함께 해야 합니다.

건설공사는 공사기간이 길고 건설공사의 계약이행은 장기간에 걸쳐 수급인의 신용상태에 의하여 좌우되기 마련입니다, 따라서 수급인을 잘못 선정하면 도급인은 유·무형의 막대한 손해를 입게 되므로 주의해야 합니다.