공유물분할청구를 해도 되는 이유 

위 두 조문이 공유물분할청구소송의 근거입니다.

어떤 재산을 한 명이 단독소유할 수도 있고 여러 명이 공동으로 소유할 수도 있습니다.

부모님이 물려주신 재산을 형제들이 공동으로 소유하고 있다거나, 부부가 살고 있는 집을 공동소유할 수도 있죠.

'공유'는 하나의 물건이 지분에 의하여 여러 명의 소유로 된 때(민법 제262조 제1항)를 말합니다.

가령, 10,000평의 땅을 다섯 명이 똑같은 지분으로 공유를 한다고 했을 때, 각 소유자가 2,000평씩을 소유하는 것이 아니라, 토지 10,000평에 대응하는 하나의 소유권을 다섯 명이 공유하는 형태입니다(이 부분을 이해하는 것이 쉽지는 않습니다). 그래서 이 토지 위에 임의의 지점 하나를 선택했을 때 그 지점의 소유자는 공유자 다섯 명이 되죠.

각 공유자는 자신의 지분을 마음대로 처분할 수 있기 때문에(제263조) 다른 공유자는 자신이 원치 않은 사람과 공유관계로 묶일 수도 있고(기존의 공유자가 제3자에게 지분을 처분), 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정하므로(제265조), 소수지분권자가 불이익을 받을 수도 있습니다. 반면에 공유물 자체를 처분하거나 변경하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요하므로(제264조), 일부 소수지분권자가 공유물의 처분을 반대할 때에는 아무리 압도적인 다수 지분권을 가진 공유자라도 처분을 할 수가 없습니다.

그래서 공유관계로 묶인 당사자들은 언제나 다른 공유자를 상대로 공유물분할청구소송을 할 유인이 있습니다.

공유자 중에는 공유관계의 해소를 원치 않는 사람이 있을 수도 있고, 공유물의 분할 방법에 이견이 좁혀지지 않을 수도 있습니다. 또는 공유자 중에 지금 당장 공유물의 환가를 원하는 사람도 있을 수 있습니다.

그런데 공유자들 사이에 분할문제를 놓고 분쟁이 생겼고, 이 분쟁이 쉽사리 해결되지 않을 때에는 법원에 곧바로 공유물분할청구소송을 하여야 합니다.

여러 소유자 중 단 한 명이라도 이 소송을 하면 다른 공유자는 설령 분할을 원치 않더라도 이 소송의 당사자로 반드시 참여하여야 합니다. 그리고 적어도 이 소송을 시작한 원고 입장에서는 공유관계가 정리됩니다.

원고 입장에서 적어도 공유관계가 정리되는 이유는, 공유관계 전체가 해소될 수도 있지만 일부 공유자만이 이탈을 하고 잔존 공유자들이 공유관계를 유지할 수도 있기 때문입니다.

현물분할의 방법

공유물 분할에서는 현물분할이 원칙적 분할방법입니다.

현물분할은 보통 공유물인 토지에 경계측량을 하여 새로운 경계선을 내어 분필(分筆)하는 방법을 말합니다.

토지 주위의 도로 사정과 토지의 모양 등을 고려하여 경계선을 설정하는데, 토지의 공유자가 아주 많을 때에는 다수가 합의하는 경계선을 설정하는 것이 매우 어려워 집니다.

또한 자동차, 선박, 건설기계 등을 지분별로 나누면 그 법률적, 경제적 가치가 형편없이 하락할 것이 분명하고(고철이 될 테니까요), 공유물이 건물이라면 현물분할은 곧 철거를 의미할 수도 있습니다.

경매분할의 방법

공유물이 현물로 분할할 수 없거나 현물분할을 하면 현저하게 가치가 하락할 것이 분명하다면 법원은 공유물을 경매로 넘겨 그 대금을 지분별로 나누게 할 수 있습니다.

그런데 많은 분들이 공유물분할소송을 하면 공유물이 경매로 넘어가는 것이 아닌지를 걱정하십니다.

물론 공유물분할 소송 결과 공유물에 관한 경매분할이 선고될 수도 있습니다. 그러나 그렇지 않는 경우도 많고 또 경매분할을 원치 않을 때 대금정산 방식도 생각할 수 있어서 경매분할에 관하여 지나치게 걱정을 하지 않아도 됩니다.

통상 법원에서 경매분할을 명하는 경우로는,

1. 당사자 모두 경매분할에 동의하는 경우

2. 당사자 모두 공유물의 처분에 동의하나 처분의 구체적인 조건에서 협의를 도출하기 어려운 경우

3. 당사자 어느 쪽도 상대방의 지분을 매수할 자력이 없는 경우

4. 당사자 모두 서로 상대방의 지분을 매수하겠다고 하거나 서로 매각을 원하는 경우

따라서 실제 공유물분할청구 사건에서 현물분할이나 경매분할 이외의 대금정산 방식의 분할이 많이 이루어집니다.

대금정산의 방법

대법원은 공유자 중의 1인 또는 일부가 공유물을 소유하고 다른 공유자들에게 가격 배상하는 방식의 분할을 현물분할의 한 방식으로 보고 있습니다.

아파트나 오피스텔처럼 시세가 바로 확인되는 재산이 아니라면, 감정평가사의 시세감정을 기준으로 대금액을 정산합니다.

만약 대금정산 방식으로 법원이 판단을 하고 이 판결이 확정이 되면, 정산금을 받고 소유권이전등기를 넘겨줘야 하는 공유자 측에서 이를 거부할 수가 없습니다. 사실 공유물분할소송을 하는 가장 큰 이유가 바로 여기에 있습니다.