명도소송 진행하기 전, 제소전 화해 활용하기 

명도소송 진행하기 전, 제소전 화해 활용하기

코로나19 이후로 자영업자들의 피해가 증가해 상가 임차인과 임대인 간 갈등이 생기는 경우가 많아졌습니다. 특히 가장 주요한 갈등은 수입이 줄어들어 임차한 매장 월세조차 지불하기 어려워져 생기는 경우인데요. 특히 대화로 해결하기 어려운 상황까지 이르게 될 경우 명도소송을 제기하는 경우가 많아졌습니다. 명도소송을 제기하기 전 제소전화해 제도를 활용할 수도 있는데요. 화해를 원하는 당사자들의 신청으로 재판부 앞에서 이루어지는 화해를 의미합니다. 소송의 경우 시간과 비용이 많이 소모되어 당사자 모두 난감해질 수 있으나 제소전화해를 활용한다면 시간과 비용 모두 절약하면서 원하는 결과를 합의할 수 있습니다.

제소전 화해, 필요성

임차인이 월세를 연체하더라도 임차인의 임대차보증금반환채권이 충분히 남아있어 보증금에서 공제할 수 있다면 크게 문제되는 경우가 없지만 임차인이 이미 미납된 차임 등으로 인하여 더 이상 보증금에서 밀린 월세를 공제하기 어려운 상황까지 이르게 되는 경우가 많아졌습니다. 이럴 경우 임대인이 명도소송을 제기하게 되는데요. 그러나 명도소송의 경우 최소 6개월에서 1년 가량이 소요되며 승소하더라도 여기서 끝이 아닙니다. 강제집행 등과 같이 별도의 절차를 거쳐야만 실질적으로 원하는 결과를 받을 수 있는데요.

만약 임대인이 임차인과 상가임대차계약을 체결하는 시점부터 제소전화해를 할 것을 전제로 계약을 체결할 수 있습니다. 이후 제소전화해가 성립한다면 임차인이 화해조서에 반하는 행위를 하게 될 경우 명도소송을 제기하지 않더라도 곧바로 강제집행을 실행할 수 있게 됩니다.

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제소전 화해, 효력과 절차

민사소송법 제385조 소정의 ​제소전 화해란 당사자간의 분쟁이 소송으로까지 번지는 것을 막기 위해 소송전에 법관앞에서 화해를 성립시키는 절차입니다. 제소전화해 조서에는 명도 조건, 차임이나 관리비 지급방법, 임대차 보증금에 대한 담보 설정 시 계약해지, 필요비, 유익비, 권리금 등에 대한 사항을 기재할 수 있습니다.

임대인과 임차인 간에 상호 합의된 화해신청서가 작성되면 해당 신청서를 관할법원에 제출하며 신청이 완료된 후 법원에서는 제출된 신청서 등의 내용을 판단 후 화해기일을 정해 신청인과 피신청인이 출석하도록 합니다.

법원에서 성립 결정이 내려지면 화해조서가 작성되는데 화해조서는 판결문과 동일한 효력을 가집니다. 조서 내용대로 이행하지 않을 경우 재판을 거치지 않고 화해조서를 집행권원으로 강제집행을 할 수 있다는 것이죠. 예를 들면 3기 이상 월세를 내지 않는 경우 세입자는 지체 없이 나간다는 내용으로 화해조서를 작성하고 3기 이상 월세가 밀렸다면 별도의 명도소송 없이 강제집행을 신청할 수 있다는 것입니다.다만, 강행법규에 위반되는 내용이 있다면 제소전화해가 불성립 될 수 있으므로 명도소송전문변호사와 상담을 통해 작성하는 것이 좋습니다.

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제소전 화해, 체결하기 전 유의사항

​제소전화해 조서도 법 규정을 토대로 서로 간 합의로 작성해야 합니다. 법 테두리에서 벗어난 사적 이익을 위한 내용은 제소전화해 취지와 맞지 않아 법원의 성립 결정이 어렵기 때문인데요.따라서 세입자의 갱신요구권과 권리금 회수 기 회를 포기시키는 조항도 제소전화해에 넣을 수 없습니다. 제소전화해의 취지를 잘못 이해한 건물주들이 ‘법률’보다는 세입자와의 ‘합의’에 중점을 두는 경향이 있어 이와 관련한 사례들이 발생하는 것입니다.

갱신요구권과 권리금 회수는 상가 임대차보호법에서도 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 세입자에게 불리한 것은 효력이 없다’라고 규정하고 있는 권리입니다. 따라서 갱신요구권과 권리금 회수 기회는 법에서 규정된 건물주의 의무이기에 약정으로도 어길 수 없다고 말씀드릴 수 있습니다.

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명도소송을 진행하고 싶다면

​임대인들 중에서는 "내 건물에서 내가 내쫓겠다는데 당연히 승소할 수 있겠지"라고 생각하며 셀프 소송을 진행하시는 분들이 많습니다. 그러나 이 과정에서 어려움을 겪은 뒤 법무법인대한중앙을 찾아오셔서 처음부터 전문가의 도움을 받아 빠르게 문제를 해결했더라면 고통을 빨리 해소할 수 있었으리라며 후회하시는 분들을 많이 보게 됩니다.

승소 후에도 임차인이 나가지 않고 버틴다면 '집행비용확정결정'을 받아 임차인에게 비용을 청구하면 됩니다. 연체차임과 명도만료일까지의 차임 상당의 부당이득금 반환을 청구할 수 있습니다. 또한 소송비용확정결정으로 변호사 선임비용의 일부도 임차인에게 청구할 수 있습니다. 이런 모든 과정도 '소송'이기 때문에 명도소송 이후에도 각종 소송에 신경을 써야 하는데, 비전문가 소송을 하는 경우 더 많은 시간이 걸려서 효율적이지 못합니다.