고인이 사망하면 고인이 남긴 재산과 각종 채권채무등은 상속인이 승계받게 되고 상속인은 상속세 신고서를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내에 관할세무서에 제출해야 합니다.
부의 무상이전인만큼 그에 맞는 세금을 기한내 납부해야 가산금 등의 불이익을 피할 수 있습니다.
그런데 고인의 재산 중 분양권이나 전매제한이 걸린 부동산이 있는 경우 이를 어떻게 상속하고 처리해야 하는지 궁금해하시는 분들이 많은데요,
이번 시간에는 분양권 및 전매제한 부동산 관련 상속문제를 알아보도록 하겠습니다.
망인이 분양권을 남긴 경우 상속분할은 어떻게 해야할까
주택과 마찬가지로 분양권 역시 상속 대상이 됩니다.
따라서 재산분할협의 등을 통해 정해진 계약기간 내 상속인이 결정된 경우 해당 명의로 주택공급계약 체결이 가능한데요, 통상 조합규약에 따르면 상속인 중 한 명의 명의로 분양권을 행사하도록 하고 있고, 협의가 되지 않는다면 현금청산을 하도록 하고 있습니다.
분양권을 두고 지분을 분할하는데 합의하는 경우에는 원칙적으로 상속 개시 당시의 가액을 기준으로 나누어야 합니다.
다만 전매제한이 걸려있다면 전매가 불가능하므로 분양권의 지분을 나눠갖게 되는 것으로 하되 추후 이를 매각하면 그 대금을 정확하게 나누기로 약정하거나 한명 명의로 상속받으면서 특약으로 'O년 후에 시가 기준으로 산정하고 분양비용을 차감한 것을 5:5로 나누어 정산'하는 방식으로 협의하는 것도 가능합니다.
분양권, 조합입주권 상속시 취득세 문제
조합원입주권은 토지의 지분을 상속받은 것이므로 3.16%의 취득세율이 발생하며, 분양권의 경우는 취득세 과세대상이 아니어서 취득세는 발생하지 않지만, 추후 주택으로 취득할 때, 지방세법에 따른 다주택 중과세율을 고려해야 합니다.
특히 주택 수 판정 시기는 상속개시일이 되기 때문에 유의해야 합니다.
상속의 경우 지방세법시행령 제28조의 4 제5항에서 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔로 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 것은 주택수 산정에서 제외하고 있습니다.
다만 법 시행일인 2020년 8월 12일 이전에 상속이 개시된 경우에는 법 시행일로부터 5년이 지나지 않아야 하고 시행일 이후에 상속이 개시된 경우에는 상속개시일로부터 5년 내에만 주택 수 산정에서 제외하고 5년이 경과할 경우 주택 수에 포함되어 2주택에 해당하게 됩니다.
상속인이 여러 명인 경우에 상속지분에 의하여 상속을 받는 것이 일반적인데 지분을 상속을 받은 경우 상속지분(법정지분이 아니고 상속협의에 따라 등기된 지분을 말한다)이 가장 큰 상속인, 상속지분이 같은 상속인이 2명 이상이면 그 주택에 거주하는 사람, 거주자가 없는 경우에는 연장자 순으로 주택수에 포함되게 됩니다.
상속인들 사이에 지분으로 상속받은 재산이 주택 수에 포함되어 의도치 않게 2주택으로 인정되어 불이익을 받지 않으려면 상속인들 사이에 위에 언급한 방법으로 지분을 조정하거나 무주택자에게 주택을 상속받게 하는 등 2주택의 규제에서 합법적으로 벗어날 수 있는 것도 고려해볼 수 있겠습니다.
상속분양권은 전매제한 걸려있어도 전매 가능한가요?
전매제한기간 중에는 분양권 전매가 원칙적으로는 불가하나, 「주택법 시행령」 제73조에 따라 예외적으로 전매제한기간 중이라도 전매가 허용되는 경우가 있으며, 그 내용은 아래와 같습니다.
1. 세대원(법 제64조제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다.
2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
6. 법 제64조제1항제3호부터 제5호까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관(제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
8. 실직·파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
즉 상속으로 얻은 주택에 세대원이 전원 이사하는 경우 전매 제한 기간을 채우지 못해도 분양가 상한제 아파트를 팔수 있습니다.
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