전세집 경매로 넘어갔지만 전세기간이 남아있다면? 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사입니다.

전세사기 등의 여파로 전셋집이 경매에 넘어가는 사례가 급증하고 있습니다. 그런데 전세계약이 만료가 된 상황이라면 전세계약이 해지가 되었기에 다양한 법적 절차를 진행해 집주인에게 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

현행법상 동시이행관계라 하여 전세계약이 만료가 되어야 세입자는 집주인에게 거주한 집을 명도할 의무가 있고, 그와 동시에 집주인은 보증금을 반환할 의무가 있기 때문입니다.

그래서 전세기간이 만료가 되지 않는 상황일때에는 계약해지가 되지 않았기에 전세금반환소송을 할 수 없다고 생각을 합니다.

그런데 결론부터 말씀을 드리자면 전세계약기간이 남았더라도 전세금반환소송은 진행가능합니다.

전셋집경매는 계약중도해지 사유에 해당이 됩니다!

전세임대차계약은 2년이 기준입니다. 그래서 원칙적으로는 계약기간중 일방적으로 계약을 해지하는 건 불가능한 것이 맞습니다.

다만 현행 주택임대차보호법에는 예외적인 상황을 규정해 중도해지가 가능하도록 명시를 해두고 있습니다.

임대인과 임차인 모두 중도해지를 할 수 있는 경우를 두고 있는데, 먼저 임대인이 계약 중도해지를 할 수 있는 경우를 보면 2회 이상 연속으로 임차료 연체한 경우일 때, 동의없이 임대주택을 개조한 경우일 때, 제3자에게 불법 전대차계약을 한 경우일 때 가능합니다.

그에 비해 임차인이 임대차계약을 중도해지할 수 있는 경우를 살펴보면 계약기간 중 임대인의 지위가 양도된 경우, 임차목적 달성을 할 수 없는 경우, 임차주택 일부가 멸실된 경우가 여기에 해당이 됩니다.

이러한 까닭에 전세계약기간이 남더라도 살던 집이 경매에 넘어간 경우에는 법률상 임대차계약해지사유가 충분히 될 수 있습니다.

따라서 전세 기간이 남아 있어도 세입자는 집주인을 상대로 전세금반환소송을 진행할 수 있습니다.

다만 경매로 전세보증금반환소송을 제기할려면 임대차계약이 정확히 해지가 되어야 합니다. 그렇기에 경매로 인해 전세보증금반환을 진행하기 위해서는 집주인에게 임대차계약해지의사를 먼저 밝히시길 바랍니다.

이때 계약해지통보의사는 전화, 문자메시지, 카톡 등을 통해서도 가능하나, 계약해지통보의사는 집주인에게 통보를 했다고 끝나는 것이 아니라 집주인이 그에 대해 확인을 해야 합니다.

그래서 경매로 연락이 두절되는 경우도 있기에 계약해지의사는 내용증명으로 해두시는 것을 추천드리고 싶습니다.

전세보증금소송하지 않고 전세금 돌려 받으려면

전셋집이 경매로 넘어가 다른 사람에게 낙찰이 되더라도 보증금 반환채무는 낙찰받은 사람에게 승계가 됩니다.

그래서 소송을 하지 않더라도 경매진행한 후 낙찰자에게 보증금을 돌려받고 이사를 가면 됩니다. 다만 이렇게 경매진행후 보증금을 돌려받기 위해선 대항력, 우선변제권 2가지 요건을 갖추고 있을 때에만 가능합니다.

대항력이란 전셋집이 경매로 넘어가 제3자가 낙찰받더라도 새로운 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리로, 이사를 가면 전입신고를 하는데 이러한 전입신고가 대항력을 유지하는 기준이 됩니다.

그 다음으로 우선변제권도 갖추고 있어야 하는데, 쉽게 풀이하자면 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받는 권리로, 임대차계약증서상 확정일자를 갖추면 취득이 됩니다.

이 때문에 대항력과 우선변제권을 갖추지 않은 세입자라면 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금 돌려받기가 어려울 수 있습니다.

따라서 전셋집이 경매에 넘어간 경우라면 보증금을 돌려받기 전까지는 전입신고와 확정일자를 그대로 유지하시길 바랍니다.

물론 법원에 임차권등기명령을 미리 신청했다면 집을 비워도 됩니다. 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지가 되기 때문입니다.

하지만 이 역시도 계약해지 통보의사가 집주인에게 전달이 된 후 진행이 되기에 계약해지통보의사를 확인한 후 진행하시길 바랍니다.

그런데 경매로 전셋집이 넘어갔다는 건 집주인 채무로 경매로 넘어간 경우이기에 나말고도 경매가 된 후 채무를 변제 받으려는 채무자가 많을 수 있습니다. 이 때문에 경우에 따라서는 보증금 회수를 전부 하지 못할 수 있습니다.

그렇기에 비슷한 고민으로 하시는 분들이 있다면 여러 이해관계인이 얽혀있을 수 있기에 꼭 법적 대응을 하기에 앞서 관련 자료를 지참해 전문변호사와 상담을 먼저 진행해보는 것을 추천드리고 싶습니다.

마지막으로 한가지 말씀을 드리자면 경매로 집이 넘어가면 이사를 나가야 하는 것으로 간혹 알고 계시는 분들이 있습니다. 서두에서 시작할 때 말씀드렸는데, 현행법상 집주인의 전세금반환의무와 집명도할 의무는 동시이행관계에 있습니다.

이 때문에 전세보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 반환을 받을 때까지 이사를 나갈 필요가 없다는 점도 꼭 유념해 주시길 바랍니다.