깡통전세사기, 보증금 돌려받기 위해서는? 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

최근들어 전세사기 유형이 다양해지면서 많은 사람들이 전세사기로 인해 피해를 보고있습니다. 그 중 많이 당한 사기가 깡통전세사기인데요.

현재 이 글을 보고 계시는 분들도 깡통전세사기를 당하여 보증금을 돌려받지 못하신 분들이 계실꺼라 생각이 드네요. 하지만 너무 자책하지 않으셨으면 좋겠습니다. 이렇게 어려운 상황에서도 나아갈 길은 반드시 존재하니까요.

그래서 오늘은 제가 깡통전세사기를 당했을 때 어떻게 해야하는지, 어떤 대응 방법이 있는지 그러한 방법을 어떻게 실행하는지에 대하여 말씀 드릴테니 꼭 끝까지 보고 대응을 하셔서 보증금을 반드시 돌려받으셨으면 좋겠습니다.

깡통전세사기, 보증금 받기 위해선?

깡통전세의 피해유형은 다양합니다. 자본도 없이 세입자를 끼고 전세보증금으로 주택을 매입하는 일명 무자본 갭투자, 또는 역전세로 인하여 전세가가 떨어지면서 집주인이 보증금차액을 마련하기가 어려워진 경우도 보통 일반적이긴 합니다.

그렇지만 처음부터 사기를 칠 목적으로 전세보증금을 시세보다 더 높이 불러 세입자와 임대차계약을 한 뒤 바지사장에서 명의를 넘기는 전세사기 수법으로 간혹 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다. 그래서 어떻게 피해를 당했냐에 따라서 대처방법은 상이합니다.

먼저 첫 번째로는 처음부터 상대방이 사기를 칠 목적으로 깡통전세계약을 한 경우입니다. 이런 경우에는 사기죄로 바로 형사고소를 진행하는게 좋습니다. 처음부터 임차인을 속이고 금전적 이익을 위해 사기를 쳤다고 할 수 있기에 명백히 형법상 사기죄에 해당합니다.

만약 사기죄 혐의가 인정이 된다면 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형이 내려지는 중범죄입니다. 게다가 피해금액에 따라 특정경제범죄가중처벌등에 관한 법률인 특경법의 적용을 받아 피해금액이 5억원 이상이 넘게 되면 벌금형 없이 3년 이상의 징역형에 처해질 수 있습니다.

그렇기에 사기죄로 형사고소를 진행하게 되면 상대방 측에서 처벌을 받는 것이 두려워 합의를 제안하는 경우가 꽤 많습니다. 이렇게 해서 일정수준 보증금반환이 가능한데요.

다만 아셔야 할것이 사기죄는 무조건적으로 처벌이 되는게 아니라, 성립요건인 기망행위와 불법영득의사가 있었음을 입증해야 처벌을 내릴 수 있습니다. 기망행위란 남을 거짓으로 속이는 행위이고, 불법영득의사는 타인의 재물을 불법적으로 취득할 고의를 뜻합니다.

그래서 이러한 법률관계를 이해하고 피해사실에 대해 입증할 증거를 수집하기에는 법적 지식이 부족한 일반인 혼자 대응하기엔 어려움이 있을 수 있기에 사기죄 고소를 진행 하실때에는 전문변호사의 자문을 받아 대응하는게 좋습니다.

두 번째로는 전세가격하락으로 인하여 깡통전세 피해를 입은 경우입니다. 이런 경우는 전세보증금반환소송을 통하여 보증금을 돌려받으면 됩니다. 보증금반환을 받는 방법은 보증금반환소송 이외에 내용증명, 임차권등기명령신청, 지급명령 등이 있습니다.

여기서 내용증명은 그 자체만으로는 법적 강제성이 없고 임차권등기명령은 대항력과 우선변제권만을 유지할 뿐이지, 둘다 직접적으로 보증금을 반환 받을 수 있는 방법은 아닙니다.

그렇지만 전세보증금반환청구소송은 진행 할 시 승소하게 되면 강제집행권원이 생겨 경매 등의 절차를 통하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

반면 소송에 비해 신청절차도 간단하고 결정문도 1~2달이면 받을 수 있는 지급명령도 소송과 마찬가지로 강제집행권원이 생겨 직접 보증금을 받을 수 있습니다.

하지만 지급명령의 경우 상대방이 결정문을 받은 후 14일 이내에 이의를 제기하게 되면 지급명령 결과와 상관없이 소송을 진행해야 합니다.

그러므로 전세가격하락으로 인하여 깡통전세사기 피해를 입었을 경우에 가장 확실하게 보증금을 돌려받는 방법은 보증금반환청구소송입니다.

마지막으로 공인중개사의 과실로 깡통전세 위험을 세입자에게 알리지 않은 경우입니다. 공인중개사가 성과보수 등을 노리고 매매가 대비 전세가 비율이 높아 전세금 미반환 위험이 높은데도 불구하고 이러한 매물로 계약을 유도하는 경우가 있습니다.

하지만 공인중개사법에 의하면 ‘공인중개사에겐 중개대상을 제대로 확인하고 세입자 등에게 설명을 해 줘야 할 의무가 있다’라고 명시 되어 있습니다.

때문에 공인중개사가 깡통전세라는 것을 알았는데도 이를 알리지 않고 계약을 체결하도록 유도 했다면 공인중개사에게 직접 손해배상청구소송을 진행하여 피해를 입은 금액에 대해 보상을 받을 수 있습니다.

여기서 주의할 점이 무조건 공인중개사에게 책임을 물을 수 있는게 아니라 현행법에 의해 고의 또는 과실이 있을 경우만 책임을 물을 수 있다고 되있습니다. 그래서 공인중개사에게 명백하게 고의 또는 과실이 있는지 확인을 한 뒤 손해배상청구소송을 진행해야 합니다.

이렇게 깡통전세 사기의 수법은 매우 다양해지고 있습니다. 그렇기에 어떤 방식으로 피해를 받았냐에 따라 민사소송을 해야할 수도 있고 형사소송을 해야 할 수도 있습니다.

때문에 깡통전세 피해를 입었을 경우 자신이 어떠한 상황에 처해 있는지 정확하게 판단을 한 후 그에 맞게 대응방법을 찾아 대응하시는게 좋습니다.

따라서 일반인 홀로 자신에 처한 상황과 어떠한 대응방법이 있는지 자세하게 알수는 없기에 전문변호사의 조력을 받아 자신에게 처한 상황, 대응법 등을 잘 모색하여 보증금을 반드시 돌려받으시길 바랍니다.