아파트 보증금, 반환받기위한 방법 

제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호​입니다.

보증금 액수가 크지 않으면 소송을 진행하라고 권해드리지 않습니다. 시간과 비용이 많이 들기 때문인데요.

소송비용이야 민사소송법 제98조에 규정되어 있는 ‘소송비용 패소자부담원칙’에 따라 집주인에게 받을 수 있지만, 소송은 재판결과가 나오기까지 적게는 4개월정도이지만 길면 1~2년 이상은 훌쩍 넘어갑니다.

이는 1심 판결문을 받는데 걸리는 기간이고, 혹시라도 집주인이 1심 판결후 항소를 제기하면 그보다 시간은 더 걸릴 수 있습니다.

하여 보증금 액수가 적을때에는 소송보다는 다른 방법, 즉 ①내용증명 ②임차권등기명령 ③지급명령을 먼저 진행해보라고 말씀을 드리는데요. ​

다만 아파트의 경우에는 부동산가격의 급증으로 인해 금액이 억 단위로 큰 만큼, 보증금반환소송을 하라고 추천드리고 싶습니다.

보증금반환소송, 아파트보증금 돌려받는 가장 확실한 방법입니다.

위에서 간단히 언급 드렸지만 보증금반환소송보다 시간과 비용면에서 훨씬 간소하고 저렴한 방법은 많습니다.

다만 내용증명만 하더라도 법적 강제성이 없습니다. 그래서 집주인에게 심리적 압박을 줄 수는 있으나, 집주인이 반드시 보증금을 돌려줘야 하는 것은 아닙니다.

임차권등기명령신청도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기에, 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 수 있지만, 신청했다고 무조건 집주인이 돈을 줄 의무는 없습니다.

물론 지급명령은 소송을 한 것과 동일하게 강제집행권원을 가질 수 있어, 법원에서 승인하면 경매 등의 절차를 신청하여 보증금반환을 받을 수 있습니다.

하지만 임대인이 2주내로 이의신청을 하면 그 효력을 잃습니다. 또한 임대인의 인적사항이나 주소를 모르면 신청해도 기각이 됩니다. 소송의 간이절차로 불릴만큼 신청절차가 간단하다보니, 그런 것인데요.

그에 반해 보증금반환소송은 소송기간은 많이 걸리지만, 소송 후 강제집행권원을 가질 수 있어, 돈이 없다면서 배째라 하는 집주인을 상대로 경매 등의 절차를 밟을 수 있습니다.

특히 임대차계약 종료전 6개월에서 최소 2개월전까지 계약해지통보만 확실히 하였다면 소송에서 패소할 염려가 전혀 없습니다.

때문에 아파트처럼 보증금 액수가 커 반환 받는데 어려움이 따르는 아파트의 경우에는 보증금반환소송을 하는게 현명합니다.

아파트보증금반환 위해 소송전 꼭 해두어야 할 것이 있습니다.

   

보증금반환소송 후 보증금을 돌려받기 위해 딱 2가지만 유의해 주셨으면 하는데요.

우선 내용증명으로 계약해지통보를 해 두시길 바랍니다. 사실 임대차계약해지통보는 문자든, 전화든, 무엇이든 상관없이 해도 됩니다.

다만 보증금반환소송을 하면 계약해지통보를 했냐 안했냐를 두고 법적 다툼이 되는 경우가 의외로 많습니다.

왜냐하면 우리 민법은 임차인의 계약해지 통보에 대해 ‘도달주의’를 취하고 있기 때문인데요. 즉 이는 임대인이 계약해지 통보를 받았다는 확인이 있어야 효력이 발생한다는 말입니다.

쉽게 이해를 돕기 위해 예를 들어서 설명드려보면, 세입자가 카카오톡으로 계약해지통보를 보냈는데, 집주인이 의도적으로 읽지 않았다면? 계약해지가 된 것이 아닙니다.

그래서 이런 것을 미리 예방하기 위한 안전장치로 내용증명을 통해 계약해지통보를 하는게 좋습니다. 내용증명은 공시송달이라는 절차가 있습니다.

집주인이 내용증명 발송을 거부할 때 공시송달의사표시를 하면 법원의 판단으로 집주인이 결정문을 송달받은 것으로 간주하는 절차인데요.

물론 공시송달을 바로 신청할 수 있는게 아니라 몇번의 송달과정을 거쳐야 하고 신청과 법원의 결정까지 기다려야 하기는 합니다. 하나 의도적으로 연락을 피하는 집주인에게 계약해지통보의사를 전달하기에는 효과가 있습니다.

더불어 가압류나, 가처분신청을 소송전에 가능하다면 진행하시는게 좋습니다. 소송기간이 길다보니, 소송기간동안 집주인이 재산을 은닉할 수가 있습니다.

소송후 남은 재산이 없으면 돈을 주지 않는 민사소송의 특성을 악용한 것인데요.

이렇게 되면 소송에서 이겨도 보증금을 한푼도 못 돌려받을 수 있습니다. 이에 대한 예방차원으로 보증금반환소송전에 가압류나 가처분 조치를 취해두는게 안전합니다.

다만 가압류나 가처분 2개를 모두 할 필요없이 하나만 선택해 진행하면 되는데, 그중에서도 돈을 받아내는 것이 목적이라면 가압류를 신청하는걸 추천드리고 싶습니다.

가압류는 부동산이나 통장 등 금전채권에 신청하는 것이고, 가처분은 금전채권 이외의 채권에 신청하는 절차입니다.

그래서 부동산과 통장에 가압류를 걸어두는 것이 소송후에도 아파트보증금을 돌려주지 않을때, 경매절차를 진행해 금전으로 환산하기가 훨씬 수월하기 때문입니다.

지금까지 아파트보증금반환을 받지 못했을 때 진행해볼만한 대처방법에 대해서 설명드렸는데요. 혹시라도 더 궁금한 점이 있거나 법률자문이 필요하시다면 언제든지 문의주시길 바랍니다.