세입자 퇴거를 위한 제소전화해조서 신청시 꼭 알아야할 점은? 

제이엘파트너스 임대차전문변호사 임영호​입니다.

흔히들 세입자가 퇴거불응할 때 세입자를 내보내려면 명도소송을 해야 한다고 생각을 하십니다. 그런데 명도소송 말고도 제소전화해조서를 통해서도 세입자를 내보낼 수 있다는 걸 아시나요?

명도소송은 퇴거를 거부하는 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있는 소송입니다. 하지만 비용과 더불어 짧게는 6개월부터 길게는 1년 이상의 시간이 걸립니다.

참고로 명도소송을 통해 세입자를 내보내는 방법은 이전에 설명드린 적이 있으니 궁금한 분들이 있다면 아래 내용을 참고해 주시길 바랍니다.

그런데 제소전화해조서는 명도소송을 한 것과 달리 큰돈과 시간이 쓰이지 않았습니다. 때문에 복잡한 소송절차 없이 세입자를 내보낼 수 있습니다.

지금 이 말만 보고 명도소송을 준비하려던 분들도 혹하셨을 텐데요. 신청에 앞서 제소전화해조서가 무엇인지 정확히 알고 가시는 게 좋겠죠. 그래서 아래에 자세히 짚어드리도록 하겠습니다.

제소전 화해조서? 정확히 무엇일까?

   

제소전 화해조서란? 쉽게 말해 소송을 제기하기 전 법원에서 화해를 할 수 있는 절차입니다. 서로 약속을 잘 지키겠다는 조서를 작성해 법원 판사 앞에서 확인을 받는 제도라 보시면 됩니다.

즉 임대인과 세입자 간에 합의한 내용을 작성해 신청하면 법원은 당사자들을 모두 소환한 화해에 대한 권고를 하게 됩니다. 이때 원만하게 화해가 성립하면 법원은 화해조서를 내어준대요.

해당 화해조서는 소송을 하면 나오는 확정판결을 한 것과 같은 효력을 지니게 됩니다. 강제집행권원을 가지게 되는 것입니다. 때문에 복잡한 소송하지 않더라도 세입자를 퇴거시킬 수가 있습니다.

예를 들어 세입자가 2회 이상 월세를 납입하지 않았다고 칩시다. 그럴 때 명도소송을 진행하면 퇴거까지 못해도 6개월에서 10개월의 시간이 걸립니다.

하지만 제소전 화해조서를 하게 되면 긴 소송 과정이 생략되기 때문에 길어도 2개월 안팎이면 세입자를 내보낼 수 있습니다.

거기다 비용 부분에서도 메리트가 있습니다. 화해조서를 대리하는 변호사 비용은 명도소송을 하는 변호사 비용보다 훨씬 저렴합니다. 하여 시간, 비용 모든 면에서 명도소송보다 훨씬 경제적입니다.

다만 이렇게 장점이 많은 제소전 화해조서도 신청 시 꼭 주의해야 할 점이 있습니다. 지금부터는 주의할 점에 대해서 하나씩 짚어드리겠습니다.

제소전 화해조서, 신청 시 주의해야 할 점

   

앞서 해당 조서는 소송을 한 것과 같은 확정판결을 한 것과 동일한 법적 효력을 가진다고 말씀드렸습니다.

때문에 먼저 한번 작성하면 그 이후로 수정이 불가능합니다. 그렇기에 이를 신청하고자 할 때에는 반드시 내용에 대해 제대로 확인을 하셔야 하고, 추후에 손해가 일어지는 일이 없도록 꼼꼼한 체크가 필요합니다.

그뿐만이 아닙니다. 제소전화해는 소송 과정 없이 바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있는 장점이 있다고 말씀드렸는데요. 그런데 이를 위해선 계약 해지도 필수적으로 하셔야 합니다.

잘 아시다시피 계약의 해지와 같은 상대방 있는 의사표시는 그 통지가 상대방에게 도달한 때 효력이 발생합니다.(민법 제111조 제1항),

이 말은 다시 말해 계약서상에 계약기간이 만료가 되었다고 계약 해지가 된 것이 아니라, 계약 해지 통보 의사가 상대방에게 도달이 되어야 한다는 의미입니다.

따라서 제소전 화해를 신청해 강제집행권원을 행사하려면 계약 해지 통보 의사를 세입자에게 통보해야 하는 것은 물론이고, 계약 해지 통보 의사를 세입자가 반드시 확인을 해야 합니다.

제소전 화해조서, 불성립되는 경우가 적지 않습니다.

   

제소전 화해조서는 소송 없이 문제를 해결하기가 아주 간편한 제도이기는 하나, 의의로 법원으로부터 제소 전 화해 불성립 통보를 받는 사례가 적지 않습니다.

임대차계약 당사자들이 법률을 잘 모르고 신청하는 경우가 많다 보니 과도하게 본인의 입장에게만 유리하게 작성해 신청을 합니다.

그런데 그렇게 너무 일방에게만 유리하게 조서가 작성될 경우에는 우리 법원이 기각 또는 보정명령을 내립니다.

따라서 제소전 화해조서를 작성할 때에는 고도의 전략이 필요합니다. 본인에게 유리하게도 작성되어야 하지만 상대방에게도 불리하지 않도록 작성을 되어야 합니다.

그런데 법률 지식이 없는 일반인이 그렇게 작성하기는 어렵습니다. 그렇기에 가급적이면 전문변호사의 도움을 받는 게 좋습니다.

변호사와 함께 하면 한번 작성하면 다시는 수정할 수 없는 화해조서를 작성할 때에도 법률자문을 얻을 수 있을 뿐 아니라, 혹시라도 보정권고가 기각이 되더라도 즉각적으로 대응할 수가 있습니다.

그러므로 관련 수행 경험이 많은 전문변호사를 통해 제소전 화해조서를 진행하실 것을 추천드립니다.