연락두절 집주인에게 전세계약해지 통보하는 방법은? 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

아마 이 글을 보고 계신다면 전세 집주인이 연락이 두절되어 계약해지통보의사를 하지 못해 어떻게 해야할지 해결방법을 알아보고 계시는 거라 생각이 듭니다.

다들 잘 아시다시피 보증금을 반환받기 위해선 집주인에게 계약해지통보를 반드시 해야 합니다. 그렇지 않으면 아래의 법조문을 보면 확인하실 수 있으시겠지만, 묵시적으로 계약이 연장됩니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)

① 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

물론 묵시적 갱신으로 계약이 연장이 된 경우에는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 다만 효력은 계약해지 통보를 한 후 3개월이 지나야 발생합니다. 때문에 전세보증금을 돌려받는 날짜가 미뤄질 수 있습니다.

다만 이 경우에도 집주인이 연락두절이라면? 계약해지통보를 할 수 없겠죠.

왜냐하면 우리민법에 보면 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 효력이 발생한다고 명시가 되어 있습니다. 그래서 계약해지통보의사를 상대방이 확인해야 그 효력이 있지, 아무리 계약해지통보를 한다고 해도 집주인이 확인을 하지 않으면 무효입니다.

그렇다면 연락두절된 집주인에게는 임대차계약해지는 영영 못하는 것일까요. 그렇지 않습니다. 이럴 때 할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 내용증명으로 전세계약해지통보를 하면 됩니다.

내용증명, 공시송달신청이 가능합니다.

   

내용증명 공시송달이라고 한번쯤 들어보신 분들도 계실텐데요. 혹시라도 공시송달이 무엇인지? 잘모르는 분들이 있을 것 같아 우선 개념부터 짚고 넘어가겠습니다. 우선 민법 조문부터 함께 살펴보겠습니다.

민법 제113조(의사표시의 공시송달)

표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다.

내용증명은 위의 법조문에서 확인하실 수 있듯 의사표시 공시송달이라는 방법을 사용할 수 있는데, 여기서 말하는 공시송달이란 법원이 송달할 서류를 보관해 두었다가 당사자가 나타나면 언제라도 교부할 뜻을 법원 게시장에 게시하는 송달방법을 뜻합니다.

즉 쉽게 풀이해 드리자면 송달받을 사람의 주소나 인적사항을 알 수 없어 송달이 할 수 없는 경우라든지 연락두절되어 반송될 경우에 공시송달을 신청하면 송달된 것으로 간주한다는 것입니다.

보통 공시송달은 신청하면 그날로부터 2주 정도 경과하면 당사자에게 송달된 것으로 간주합니다. 도달의 효력이 생기는 것입니다.

하여 신청후 한달정도면 연락두절이 전셋집주인에게 계약해지통보를 할 수가 있습니다.

내용증명, 공시송달신청시 주의할 점이 있습니다.

   

내용증명 공시송달을 하려면 신청시 서류를 잘 준비하셔야 합니다. 그렇지 않으면 신청자체가 기각되거나 또는 보정명령을 받을 수 있습니다. 그러므로 처음부터 철저하게 준비하여 신청하는게 좋은데요.

무엇보다 내용증명 공시송달을 신청할 때에는 그사유를 자세하게 적어야 합니다. 즉 다시말해 신청취지와 공시송달을 하는 이유가 명확하게 작성되어야 합니다.

그리고 작성에서 그치는 것이 아니라 집주인에게 내용증명이 송달되지 않았다는 증빙자료를 첨부해 신청해야 합니다. 그렇지 않으면 보정명령이 내려지거나 공시송달신청이 반려될 수 있습니다.

다만 이 증빙자료는 쉽게 확보할 수 있습니다. 보통 내용증명은 상대방이 받지 않으면 그 내용증명이 반송됩니다. 하여 내용증명보낸후 반송된 봉투를 공시송달 신청시 증빙자료로 첨부하시면 됩니다.

그 외에도 내용증명 반송된 사실은 인터넷 우체국 등기조회를 통해서도 간단히 확인할 수 있습니다.

이처럼 전셋집주인이 연락두절되어 전세계약해지를 하실 수 없으실때에는 내용증명 공시송달로 문제를 해결하시기 바랍니다.

다만, 앞서도 언급드렸지만 공시송달하여 완료가 되기까지는 시간이 걸립니다. 그것을 감안하여 전세계약기간이 종료되기전까지 최소 2개월전에는 공시송달이 완료가 될 수 있도록 미리미리 내용증명을 발송하시길 바랍니다.