주택임대차보호법 설명(적용범위) 

안녕하세요. 주택도시보증공사 사내변호사를 역임했고, 동 공사의 자문변호사를 맡고 있는 서보익 변호사 입니다.

전화자문 참 많이 받고 있는데, 자신의 사례가 법률과 법리에 맞게 어떤지 확인하고 물어보시어 종합적인 판단을 구하시는 것이 보기 좋았습니다. 

인터넷을 보더라도 이해하기 어려워 하시거나, 알고 있으시더라도 자신의 케이스에 비추어 확인하고, 종합적 판단하기를 위한 전화 문의, 방문 문의는 매우 바람직하며, 곤란을 사전에 회피할 수 있는 좋은 방법입니다.

다만 질의답변을 하면서 기본적인 법률의 내용과 판례과 상담의뢰인의 사정에 비추어 답변하고 나면, 혹시 다른 사실관계가 있지나 않을까 하는 걱정도 함께 듭니다. 또한 상담의뢰인이 자신이 주목하는 사실관계와 질문위주로 말씀하실 수 밖에 없고, 제가 그외 여러 사정을 추가로 묻고 설명하는 과정에서 전화상담은 15분은 우습고 30분도 지나가버렵니다. 이에 주택임대차보호법의 기본내용에 대하여 자그만한 연재를 제가 하면, 상담의뢰인이  질문하는 바도 훨씬 명확해 지고 사실관계도 미리 충분히 나올 수 있을 거 같습니다.

먼저 주택임대차보호법의 적용범위에 대하여 봅니다. 이는 통상 문제되지는 않습니다만, 간혹 당연히 주택임대차보호법의 적용대상인지 여부를 살펴보지 않고 당연히 주택임대차보호법 위주로 답변할 수도 있기에 주택임대차보호법의 적용범위는 알아두면 좋습니다. 참고로 영업용 건물은 상가건물임대차의 보호대상이 됩니다.

주택임대차보호법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 것이고, 이 법은 주거용건물(주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 관한 것입니다. 주거용 건물인지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 실지용도에 따라 정하며(대법원 95다51953), 주거용과 비주거용의 겸용의 경우 주로 어떤 용도인지에 따라 결정됩니다. 오피스텔, 공유주택 등에 문제될 수 있습니다. 

주거용 건물 인지 여부의 판단시점은 임대차계약의 체결시입니다. 예컨대 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 개조하여 주거용으로 사용하다가 임대인이 승낙하였다는 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이 아니다는 것이 판례입니다(85다카1367 판결). 

미등기 전세에도 적용됩니다(주임법 제12조). 그래서 민법상 전세계약을 체결하고 전세등기하기로 약정해 놓고, 전세권설정자가 이에 협조하지 않아 등기도 못하고 있다면 전세권등기설정청구권을 행사할 수도 있지만, 전세권등기가 경료되기를 기다리는 동안 어떤 일도 발생할 수 있으니, 전세계약하고 확정일자 및 전입신고 인도 등을 갖추어 놓으면 일단 주택임대차보호법으로 보호됩니다. 이 규정은 단순히 채권적 전세를 염두해 둔 규정은 아니라고 생각합니다. 

한편 일시사용을 위한 명백한 임대차에는 주임법이 적용되지 않습니다(주임법 제11조).

임대인의 권한을 반드시 확인하여야 합니다. 이를 위해서 중개인은 확인할 의무가 있습니다.  이 부분이 매우 중요합니다.  임대인은 반드시 임차주택의  소유자일 필요는 없으나, 임차주택의 대한 처분권한이 있거나 적법한 임대권한을 갖진 자이어야 합니다. 예컨대 조합으로부터 분양받아 소유권을 이전받기로 한 수분양자로부터(매매대금 완납) 임차한 경우에는 위 수분양자는 비록 소유권이전등기를 아직 받지 못하였더라도 임차주택에 대한 처분권한이 있는자이고 이로부터 임차받은 자는 주택임대차보호법의 보호대상입니다. 한편, 임의경매에서 낙찰받은 자에게 임대차할 때에는 좀더 조심하고 확인할 것이 있습니다. 즉 원고(임차인)은 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후 같은 달 23일 종전 임차인 b로부터 주택을 인도받은 A로부터 주택을 인도받아 같은날 전입신고하고 확정일자를 마치고, A가 24일에 매각대금을 완납하고 다른 사람인 피고에게 근저당권을 설정해 준 사안에서 임대차계약 체결당시인 10. 13.에는 아직 매각대금을 납부하지 아니한 최고가매수신고의 지위에 불과한 A와 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상의 적법한 임대권한을 받은 자가 아니라고 판시하였습니다(대법원 2012다93794 배당이의 , 참고로 고등법원은 적법한 임대권한자로 보아 임차인인 원고를 보호하려 했지만 파기된 것입니다. ) 그러니 경매물건을 임차하실 때에는 임대인이 매각대금 완납확인증을 제시하는지 반드시 확인하세요... 위와 같이 근저당권자에게 밀려 보증금 못받고 중개사와 공제조합에게 손해배상해야 하는 상황이 발생합니다.