전세보증금 미반환, 피해사유별 대응방법 

부동산전문변호사, 이철희 변호사입니다.

전세사기에 역전세난까지 겹쳐 최근 전세보증금미반환 사례가 증가하면서 이로 인해 마음고생을 하는 세입자들이 많은데요.

그래서 오늘은 전세보증금미반환 사유에 따라 어떻게 대응하면 되는지 전세보증금 미반환 피해사유별 대처방법에 대해서 설명을 드리는 시간을 가져보고자 합니다.

전세금미반환이 되었을때 대부분의 세입자를 보면 받을때까지 기다리는 경우가 많습니다. 물론 기다려서 보증금을 돌려받을 수도 있을 것입니다.

하지만 부동산전문변호사로서 지금까지 보증금미반환을 받는 임대차관련 사안을 진행해본 결과, 계약종료시 보증금을 돌려주지 않으면 기다려도 돌려주지 않는 경우가 대부분이었습니다.

따라서 전세보증금을 돌려받지 못했을 시에는 적극적으로 법적대응을 취하시길 권장드립니다. 모든 분쟁이 그렇지만 부동산관련 분쟁도 대응이 빠르면 빠를수록 보증금 회수가 빨라집니다.

굳이 소송을 꼭 해야 보증금 반환이 가능한 것은 아니니, 전세보증금 미반환시에는 꼭 법적 절차를 밟으시길 바랍니다.

그럼 지금부터는 대표적인 전세보증금 미반환피해 사유별 대응법에 대해 살펴보겠습니다. 잘 참고하셔서 도움을 얻어가셨으면 좋겠습니다.

세입자가 구해져야 보증금 반환을 해주겠다?라고 한다면

전세보증금 미반환이 되는 피해 사유중에 가장 빈번하게 발생하는 경우입니다.

전세계약을 체결한 후 세입자에게 받은 보증금을 그대로 보관하는 것이 아니라, 집을 사는데 빌린 대출을 갚는다든지 아니면 다른 곳에 투자를 하는 경우가 대부분입니다.

그래서 신규세입자가 구해진 후 보증금을 반환하는 것이 관행처럼 되어 왔던 것이 사실입니다. 이렇다보니, 세입자가 들어오면 주겠다고 보증금반환을 미루는 경우가 많은데요.

그런데 지금처럼 전세사기와 역전세로 인해 전세기피현상이 나타나는 시절에는 새로운 세입자가 구해질 가능성이 낮습니다. 때문에 가능한한 빠르게 법적 대응을 하는게 좋습니다.

아시다시피 주택 현행법상 전세계약을 종료되었을 때에는 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려줄 의무가 있습니다.

그래서 전세계약 종료 6개월전에서부터 최소 2개월전까지 계약갱신의사가 없음을 명백하게 밝혔다면, 명백히 집주인에게 잘못이 있는 경우입니다. 따라서 법적 절차를 밟으면 세입자에게 유리하게 돌아갈 수 있습니다.

보증금은 보증금반환소송이나, 지급명령신청과 같은 법적 절차를 통해 회수가 가능한데 2가지 방법의 차이점을 간단히 말씀드리면 보증금반환소송은 시간과 비용이 걸립니다. 하지만 그에 비해 지급명령신청은 소송의 간이절차여서 소송의 10분의 1정도의 비용에다 신청후 1,2달이면 결정문을 받아낼 수 있습니다.

그러나 지급명령의 경우 결정문을 받은 후 2주이내에 집주인이 이의제기를 하면 결과와 상관없이 반환소송을 진행해야 합니다. 때문에 집주인이 이의제기를 할 것 같은 상황이라면 처음부터 보증금반환소송을 하는게 낫습니다.

이런 차이점을 잘 확인하신후 본인에게 유리한 법적 대응방법을 선택하시길 바랍니다.

2. 집주인이 갑자기 사망해 보증금반환받지 못한 상황이라면?

민법 1005조에는 ‘상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인(사망한 집주인)의 재산에 대한 포괄적 권리 의무를 승계한다’고 명시가 되어 있습니다.

때문에 집주인이 사망하면 그 상속인에게 집주인의 지위가 승계가 됩니다. 그래서 상속인에게 전세금을 돌려받으면 됩니다.

그런데 이때 상속인이 여러명이거나 아예 없는 경우가 있을 수 있을 것입니다. 또는 상속인이 상속을 포기한 경우도 있을 수 있을텐데요.

우선 상속인이 여러명일 경우일 때 많은분들이 헷갈려하시는게 보증금반환을 받을 때 상속인 모두에게 요구해야 하는지 아니면 한명에게만 해도 되는지 그부분인데요.

보증금은 나눌수 없는 채무인 불가분채무에 해당이 돼 상속인 한명에게 반환요구를 하시면 됩니다.

그럼 상속인이 아예 없거나 또는 상속인이 상속포기를 한 경우라면? 이때에는 어떻게 해야할까요? 이때에는 상속재산관리인 제도를 활용해 보증금을 반환받을 수가 있습니다.

상속재산관리인이란 상속인이 존재하지 않을 때 가정법원이 선임하는 관리인으로, 법원을 통해 선정된 상속재산관리인은 사망한 집주인의 재산에 대해 관리 및 청산을 할 수 있는 권한을 부여받습니다.

그래서 우선변제권과 대항력을 갖추고만 있다면 상속재산관리인에게 전세금 반환을 요구할 수가 있습니다.

전세보증금 미반환은 누구에게나 일어날수가 있습니다. 그러니 오늘 알려드린 내용을 꼭 숙지해 놓으셔서, 혹시라도 비슷한 상황에 처했다면 대응을 해보시길 바랍니다.