[임대차보증금/수선공사비] 임대차주택 수리비와 임대차보증금 반환 

이 사건은 임대차보증금은 반환받지 못한 채, 

오히려 공사대금 청구를 받은 임차인의 이야기입니다.

의뢰인은 임차인으로, 계약기간 중 건물 수선 문제를 논의하다가 임대인으로부터 계약을 해지하자는 제안을 받았습니다.

임차인도 동의하여 계약은 합의해지되었으나, 신규임차인이 구해지지 않는다며 임대차보증금 반환은 차일피일 미뤄졌습니다.

그러다가 임대인은 임대차보증금 즉, 전세보증금액을 넘는 공사대금을 지급하라는 소송을 오히려 임차인을 상대로 제기했습니다.

즉, 임대인은 건물 수선공사비가 전세보증금보다 더 많이 들었으니 임차인에게 보증금을 반환하지 않겠다는 입장이었던 것입니다.

따라서 주요 쟁점은 

"임대인의 수선의무"의 범위에 관한 것입니다.

임차인의 관리의무 위반으로 건물 수선공사가 발생했다는 임대인의 주장에 대해

임차인으로서는 해당 공사가 임대인의 수선의무에 포함되는 부분이라는 주장으로 맞서게 되는 사건이기 때문입니다.

대법원 판례는 "임대차계약에 있어 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용.수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것"이라고 하고, "임대인이 그 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담"한다고 합니다.

이에 의뢰인으로부터 사건을 맡아, 1) 수선공사의 내용 중 주요/기본 설비의 교체 또는 지붕 및 외장재 교체와 같은 대수선공사 부분을 분리하여 이는 임대인의 수선의무에 해당하는 부분인 것과, 2) 임차인에게 임대차계약의 합의해지 이후의 관리의무를 요구할 수 없다는 사실 등을 통해 임대인이 주장하는 공사의 대부분이 임대인의 수선의무 또는 건물 소유자로서의 관리의무 범위에 포함된다는 것을 적극 주장 및 증명했습니다.

그리고 임대인이 주장하는 공사대금에 대한 감정 필요성을 재판부에 제시하고, 반소로 임대차보증금의 반환을 청구했습니다.

법원은

  "임대인이 주장한 공사대금 중 약 10%만을 인정"했고, 

"중도해지 이후의 지연손해금을 포함한 임대차보증금을 지급"하라고 

판결했습니다.

감정절차를 통해 실제 소요되었을 공사대금이 임대인의 주장보다 훨씬 낮다는 결과를 얻어낼 수 있었고,

그마저도 감정으로 금액이 산정된 공사의 내역 중 대부분은 임차인측의 주장대로 임대인의 수선의무 부분으로 인정되었으며,

임차인의 부담부분 또한 중도해지 시점을 고려하여 50%로 감축된 결과를 이끌어낼 수 있었기 때문입니다.

결과적으로 임차인은 임대차보증금액을 돌려받을 수 있었습니다.