지체상금, 공사 지연에 따른 손해배상 청구 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

​

건축 공사를 하다 보면, 예상치 못한 일들이 발생할 수 있습니다. 그중 하나가 공사 지연입니다.

공사가 지연되면, 건축주는 예정일까지 입주하지 못하고, 그렇게 되면 직접 거주 또는 세놓는 것이 안되어 그에 따른 손해가 발생합니다.

은행 대출이 있다면 대출이자도 계속 발생할 것입니다.

​

이하에서는 법령과 판례를 근거로 하여 지체상금을 산정하고 청구하는 방법에 관하여 알아보겠습니다.

공사도급계약 체결 시 공사완성일을 정해 놓는 것이 보통인데, 만약 공사가 늦을 경우 건축주에게 지체상금을 지급해야 한다고 약정하였다면, 이는 손해배상의 예정으로 보고 약정에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

​

다만, 지체상금의 산정기간에 관하여, 대법원 판례는 실제 공사가 지연된 기간이 아니라, 건축주가 개별 공사도급계약에 따라 해당 계약을 해제할 수 있었을 때를 기준으로, 다른 공사업자를 통해 공사를 완료할 수 있었을 기간을 가정하여, 그 가정한 기간으로 지체상금을 산정하고 있습니다.

위 대법원 판례에 따르면, 지체상금 발생의 시기는 약정상 완공기한 다음 날이고, 종기는 건축주가 공사계약을 해제하고 다른 공사업자를 통해 공사를 완성할 수 있었던 때입니다.

한편, 지체상금은 손해배상액의 예정에 해당하고, 이는 법원이 직권으로 감액할 수 있습니다. 그에 관한 민법 조항은 아래와 같습니다.

민법 제398조에 따라 법원은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 적당히 감액할 수 있습니다.

​

실재 재판에서에서는, 지체상금 약정 비율에 관한 거래 관행, 실제 발생하는 손해와의 비교, 지체상금 약정을 하게 된 전후의 사정, 계약 체결 당시 예상할 수 있었던 양 당사자의 득실의 정도 등 제반 사정을 종합적으로 고려해서,

​

지체상금 약정이 부당하게 과다한 것인지 판단하게 됩니다. 만약 그 비율이 거래 관행과 큰 차이가 나지 않고, 그와 같이 약정하게 된 나름의 이유가 있다면 유의미하게 감액되기는 쉽지 않을 것입니다.

위 대법원 판례는 통상의 공사도급계약상 지체상금률을 1/1000라고 보았고, 그보다 3배 높은 경우에는 이를 감액하기 위해서는 구체적인 사정을 면밀히 살펴보아야 합니다.

공사계약에서 완공기한은 정해놓았으나, 지체상금에 관하여 별도로 정하지 않은 경우도 있을 수 있습니다.

​

이러한 경우에는 민법 제390조 채무불이행에 의한 손해배상 규정으로 해결할 수 있습니다.

공사지연 또한 약정상 의무를 다하지 못한 것으로 볼 수 있으므로 채무불이행에 따른 손해배상 책임이 있습니다. 다만, 그 손해배상의 범위에 관하여 상호 다툼이 있을 수 있고, 입증의 문제가 있을 수 있습니다.

​

일반 채무불이행에서 손해배상의 범위는 민법 제393조에서 규정하고 있습니다.

통상의 손해는 건축이 지연됨으로 인해 건축주가 해당 건물을 사용하지 못함으로써 발생하는 손해 정도가 될 것입니다.

​

만약 공사도급계약 체결 당시, 공사가 지연되면 건축주에게 불가피하게 큰 손해가 발생하는 특별한 사정이 있고, 당시 수급자도 이를 알았거나 알 수 있었다면, 이를 입증함으로써 특별손해에 대한 손해배상도 청구할 수 있을 것입니다.

공사가 지연되는 이유 중 가장 빈번한 것은 시공자의 자금 문제입니다.

​

시공자가 처음 예상한 것과 달리 공사하는데 많은 비용을 지출하게 되었거나, 자신이 예상했던 이익을 내지 못하게 된 경우에는 갑작스레 공사를 중단할 수 있습니다.

​

만약 상호 간에 금전적으로 협의가 가능한 상황이라면, 지체상금에 관한 내용을 참고하셔서 원만한 협상을 시도해 보시고,

​

그렇지 않은 상황이거나, 상대방이 협조적이지 않은 상황이 되었을 때, 지체상금의 청구 등 법적인 조치를 고려해 보시기 바랍니다.