건축공사 하자담보책임에 따른 보수공사이행, 손해배상 청구 소송 

안녕하세요. 수원 민사 전문 정현영 변호사입니다.

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건물을 신축하거나 인테리어 공사를 했는데 공사에 문제가 발생할 수 있습니다.

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예를 들어, 건축한지 몇 개월 지났는데 누수가 발생한다거나, 기둥에 금이 가있다거나 하는 중대한 하자가 발생했다면, 즉시 소송을 통해 하자감정을 받아보는 것이 좋습니다.

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이외에도 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추지 못한 경우에도, 하자에 해당할 수 있습니다. 따라서 객관적으로 봤을 때 도저히 그냥 넘어갈 수 없는 정도의 하자라면 법적 조치를 고려해 보는 것이 좋습니다.

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대법원 판례는 하자의 기준에 관하여, 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 구조 및 기능에 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추지 못한 경우를 하자라고 보며, 개별사안에서 당사자 사이의 계약 내용, 건축설계도, 관련 법령에 따른 기준 등을 종합적으로 고려해서 판단한다고 하였습니다.

공사에 하자가 있는 경우, 건축주 또는 도급인은 공사업체 또는 수급인을 상대로 하자의 보수를 청구하거나, 그에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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하자를 건축주가 먼저 보수하고 난 후 공사업체에게 그 비용을 손해배상으로써 청구할 수 있으나, 이 경우에는 하자보수 비용에 관해서 상호 간 다툼이 있을 수 있습니다. 비용에 대한 입증이 안되는 경우 청구가 인용되지 않을 위험이 있습니다.

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따라서 하자를 발견한 경우에는 먼저 상호 간 하자 여부 및 하자보수 비용에 관해 협의를 하는 것이 좋고, 협의가 되지 않는 경우 소송을 통해 하자 여부 및 그 보수 비용에 대하여 감정을 받는 것이 좋습니다.

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이와 같은 하자담보책임은 공사가 완료된 후부터 1년 이내에 청구할 수 있습니다.

재판에서 법원이 감정인을 선정하면, 선정된 감정인은 현장임장 일정을 위해 원, 피고 측에 연락하고, 날짜를 잡아 현장임장을 합니다. 이때 감정인에게 하자 부분에 대한 자세한 설명을 하는 것이 좋습니다.

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이후 감정인이 법원에 감정서를 제출하면, 감정서에 논리적인 모순이나 오류가 있는지 검토하고, 없으면 위 감정서 내용을 반영하여 청구금액을 변경합니다.

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만약 감정서에 논리적인 모순이나 오류가 있으면, 이를 해소하기 위해 감정인에게 사실조회를 보내고, 결과적으로 모순이 명백해진 경우 재감정을 하기도 합니다.

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감정서를 토대로 청구금액을 변경하면, 법원은 대체로 감정서 금액대로 청구를 인정합니다.

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감정서는 하자 여부 및 금액에 대해서만 판단하는 것이기 때문에, 만약 계약내용, 도면 등에 의견 대립이 있는 경우에는 별도의 주장 및 입증이 필요할 수 있습니다.

건축주는 하자담보책임에 따른 하자공사 이행 청구 또는 손해배상 청구 소송을 제기하기 전에, 공사업체 소유 재산에 대해 가압류를 할 수 있습니다.

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가압류는 증명이 아닌 소명정도로 족하기 때문에, 하자부분에 대한 감정이 없어도, 사진 등의 자료로 가능합니다.

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상대방과 협의가 안되면, 가압류부터 걸어놓는 것도 효과적일 것입니다.

정리하면,

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하자란, 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 구조 및 기능에 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추지 못한 경우를 하자라고 보며, 개별사안에서 당사자 사이의 계약 내용, 건축설계도, 관련 법령에 따른 기준 등을 종합적으로 고려해서 판단한다.

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공사에 하자가 있는 경우, 건축주 또는 도급인은 공사업체 또는 수급인을 상대로 하자의 보수를 청구하거나, 그에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있다.

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이와 같은 하자담보책임은 공사가 완료된 후부터 1년 이내에 청구할 수 있다.

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재판에서 법원이 감정인을 선정하면, 선정된 감정인은 현장임장 일정을 위해 원, 피고 측에 연락하고, 날짜를 잡아 현장임장을 합니다. 이때 감정인에게 하자 부분에 대한 자세한 설명을 하는 것이 좋다.

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감정인이 법원에 감정서를 제출하면, 감정서에 논리적인 모순이나 오류가 있는지 검토하고, 없으면 위 감정서 내용을 반영하여 청구금액을 변경한다. 법원은 대체로 감정서대로 인정한다.

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만약 계약내용, 도면 등에 의견 대립이 있는 경우에는 별도의 주장 및 입증이 필요할 수 있다.

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건축주는 하자담보책임에 따른 하자공사 이행 청구 또는 손해배상 청구 소송을 제기하기 전에, 공사업체 소유 재산에 대해 가압류를 할 수 있다.

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공사 하자를 발견했는데, 협의가 안된 경우, 위 내용이 도움이 되기를 바랍니다.