임대인의 실거주가 아니라면 전세계약갱신청구권거부 

안녕하세요. 대한변호사협회, 부동산전문변호사 임영호​입니다.

오늘은 전세계약갱신청구권에 대해서 말씀드리겠습니다.

임대차3법의 시행으로 전세기간이 만기가 되더라도 전세계약은 연장을 할 수 있습니다. 연장을 하는 방법으로는 동일 조건 그대로 변동없이 자동으로 연장이 되는 묵시적 갱신과 오늘 말씀드릴 계약갱신청구권으로 연장을 할 수 있는데요.

계약갱신청구권은 말그대로 전세기간이 만료가 되었을 때 임차인이 계약에 대한 갱신을 청구할 수 있는 권리를 의미합니다.

물론 이러한 계약갱신청구권은 단 1회에 한해 청구할 수 있고, 전세계약이 만료되기 6개월 전에서 최소 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요청해야 하기는 합니다.

하지만 전세계약갱신청구권을 임차인이 요구하면 임대인은 거부를 할 수 없어 기존 전세계약기간인 2년을 거주한후 2년더 추가해서 살 수 있습니다.

그런데 우리법은 몇가지 합당한 사유가 있을때 임대인들이 임차인의 계약갱신청구권을 거부할 수 있도록 해두었습니다.

그중에 하나가 바로 임대인이 들어와서 살겠다는 경우입니다. 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실거주한다고 해도 거부할 수 있습니다.

이렇다보니 임대인이 더 높은 보증금으로 새 임차인과 계약을 하기 위해 기존 임차인을 쫒아낼 방법으로 실거주를 하지 않음에도 불구하고 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 경우가 있습니다.

계약갱신이 되면 5%의 범위안에게 보증금을 올릴 수 있다보니, 이런 꼼수를 쓰는 경우가 있는데요. 이럴 때 세입자는 어떻게 대응을 할 수 있을까요?

임대인실거주 거짓이라면 손해배상사유에 해당됩니다.

임대인이 거짓으로 실거주로 이유로 세입자를 내보낸 경우에는 계약갱신청구건의 거부할 수 있는 정당한 이유에 해당이 되지 않습니다.

그러므로 법으로 보장하고 있는 임차인의 권리를 침해한 것이기에 손해배상의 대상이 됩니다.

따라서 임차인은 임대인에게 전세계약갱신청구권 손해배상을 청구하여 손해를 배상받을 수 있습니다.

임대차보호법 제6조의3

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신 거절 당시의 월 차임 3개월분의 금액

2. 새 임대인의 월차임과 기존 월차임 금액 차이의 2년분

3. 임대인의 실거주 사유로 인해 임차인이 입은 손해액

다만 손해배상금액은 내가 원하는 대로 받을 수 있는게 아닙니다. 현행법에 의하면 위의 3가지 방법 중 가장 큰 금액으로 정한다고 명시해 두었습니다.

이러한 이유로 보증금의 금액에 따라 퇴거시점에 따라 받을 수 있는 손해배상금액은 달라질 수 있습니다.

계약갱신청구권거부 손해배상청구, 혼자 진행하기 어려울 수 있습니다.

민사소송은 소송을 진행하는 원고에서 전적으로 입증책임이 있습니다. 그리고 이러한 입증도 객관적인 증거로서 이뤄져야 합니다.

따라서 계약갱신청구권거부로 손해배상청구를 할려면 계약갱신청구권을 요청했다는 내용의 증거를 비롯하여 임대인이 실거주를 이유로 이를 거부했다는 증거와 새로운 세입자가 입주했다는 것도 증명이 되어야 합니다. 그래야 피해에 대한 손해배상을 받을 수 있습니다.

그런데 예외적으로 임대인에게 정당한 사유가 존재하는 경우에는 이러한 손해배상책임을 면할 수 있습니다.

이때 정당한 사유라 함은 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하였거나, 또는 실거주 중 갑자기 해외로 나가야 하는 상황이었다든지 하는 경우가 불가피한 사유에 해당이 될 수 있습니다.

이렇다보니 임대인의 허위실거주가 맞는지 아니면 실제로 거주를 하고 있는지 세입자를 구하고 있는 상황인지에 대한 여부를 확인하는 과정이 결코 쉽지가 않습니다.

그외에도 임대인의 허위실거주가 맞았다고 할지라도 임차인도 잘못한 사유가 있을 때에도 손해배상소송을 진행하더라도 패소를 할 수 있습니다.

예컨대 2개월 이상 월세를 미납했거나, 또는 임대인의 동의없이 주택을 개조, 훼손시켰거나, 제3자에게 전대하였을 경우에는 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 정당한 사유에 해당이 돼 이런 사유가 있다면 소송을 진행하기가 어렵기 때문입니다.

이러한 점때문에 제대로된 계약갱신청구권거부로 인한 손해배상액을 추징하거나 손해에 대한 입증이 쉽게 하고싶다면 전문변호사의 도움을 받아 준비하는 걸 추천드리고 싶습니다.