전세금반환소송 승소하고 싶다면? 

안녕하세요. 대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 전세금반환소송에 대해서 말씀드리겠습니다.

전세금반환소송은 전세계약기간이 만료가 되었음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 세입자가 제기를 할 수 있는 방법입니다.

그럼에도 전세금 반환이 지연되거나 거부되더라도 전세금반환소송을 하는 걸 꺼리는 경우가 많은데요.

그 이유는 소송을 제기하더라도 패소를 하게 될까봐 선뜻 소송을 진행하지 못하는 세입자들이 많기 때문이라 할 수 있습니다.

그런데 통상적으로 전세금반환소송은 세입자가 승소할 확률이 매우 높은 사건입니다. 이는 대법원이 발생한 통계자료에도 잘 나타나 있는데, 전체 진행한 전세보증금반환소송 중에서 90%이상 세입자가 승소판결을 받았습니다.

그래서 임대인이 전세금을 제때 돌려주지 않는다면 마냥 줄때까지 기다리기 보다는 전세금반환청구소송을 고려해 보는 것이 좋습니다.

특히 민사소송의 경우 패소자비용부담의 원칙에 따라 승소후 변호사비용 등 소송비용도 임대인에게 지급받을 수 있습니다.

그래서 소송이라는 절차에 대해 부담감을 느끼기 보다는 빠른 전세금 반환을 위해서 소송을 진행하시길 바랍니다.

다만 아무리 세입자가 승소할 확률이 높다고 하더라도 소송을 진행하기 전 몇가지 사항에 대한 전제조치를 하지 않으면 패소할 수 있습니다. 따라서 아래에 정리해 놓은 상황을 꼭 미리 확인하셔서 소송에 대비하시길 바랍니다.

전세보증금반환소송 승소를 위해선 계약해지가 되어야 합니다.

전세보증금반환소송은 전세계약이 종료된 후에 진행을 할 수 있습니다. 그래서 소송을 원만히 진행하기 위해선 임대인에게 계약해지의사를 명확하게 전달되었을 때 가능합니다.

현행 법에 따르면 임대차계약 종료전 6개월에서부터 2개월전까지 계약갱신의 의사가 없으면 통보해야 한다고 명시가 되어 있습니다. 그래서 최소 계약만료 2개월전까지는 집주인에게 계약해지 통보를 해야 합니다.

만약 해당기간이 지나게 되면 임대차 계약은 묵시적 갱신이 되며, 계약이 연장돼 전세계약만료일이 되었더라도 전세금 반환소송을 할 수 없기 때문입니다. 물론 묵시적 갱신이 되더라도 계약해지통보는 할 수 있으나, 다만 해지에 대한 효력은 해지의사를 통보한 날로부터 3개월의 시간이 지나야 가능합니다.

그런데 이때 계약해지통보는 내용증명을 통해 하시는 걸 추천드리고 싶습니다. 사실 계약해지통보는 내용증명뿐 아니라 문자, 전화, 구두 등 어떠한 방식으로 하든 상관이 없습니다. 계약해지 의사가 임대인에게 전달이 되면 되기 때문입니다.

다만 종종 임대인이 계약해지에 대해 들은 적이 없다고 발뺌을 하는 경우가 있습니다. 그렇기에 우체국을 통해 송달되어 전세금 반환소송시 법적 증거로 효력이 있는 내용증명으로 계약해지통보의사를 밝히는 것이 이러한 상황을 미연에 방지할 수 있기 때문입니다.

따라서 시간이 여의치 않다면 문자, 메일, 카톡으로 하더라도 가능한한 내용증명으로 계약해지통보의사를 밝히는 걸 권장드립니다.

전세금소송 하더라도 임차권등기명령은 신청해두는게 좋습니다.

전세금반환소송과 같은 민사소송은 소송기간이 매우 길다는 단점이 있습니다. 그래서 전세금반환소송도 통상 4개월정도의 시간이 걸린다고는 하나, 길면 1~2년 이상 걸리는 경우도 있습니다.

상황이 이렇다보니, 전세계약 후 전세보증금반환소송을 진행하는 중에 다른 채권자가 임대인의 부동산에 압류와 가압류를 거는 경우가 있습니다.

물론 최근 정부에서 법개정으로 압류나 가압류를 걸더라도 보증금부터 우선변제가 돼 전세금반환소송후 보증금반환을 받을 수 있으나, 상황이 간단치 않아 전세금 돌려받는데 또 시간이 소요가 될 수 있습니다.

이 때문에 전세금반환소송을 하더라도 소송전에 임차권등기명령을 신청해 두는게 안전합니다.

임차권등기명령신청은 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있는 권리로, 쉽게 말해 전세계약만료후 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 전세금을 지킬 수 있는 최소한의 안전장치라 이해하시면 됩니다.

임차권등기명령은 신청후 2주정도면 결과가 나오는데다, 소송처럼 반드시 변호사를 선임해서 진행할 필요없이 절차가 간단해 나홀로 진행이 가능합니다.

따라서 전세금반환소송을 진행하기 전에 임차권등기명령제도를 이용해 혹시라도 일어날지 모르는 상황을 미연해 방지하시길 바랍니다.

참고로 임차권등기명령신청에 대해 자세히 알고 싶다면 아래 링크를 클릭하시면 자세한 정보를 얻으실 수 있을 것입니다.

오늘 준비한 내용은 여기까지인데요. 전세금반환은 하루라도 빠르게 대처하게 되면 그만큼 빠른 보증금 반환이 가능합니다. 그래서 신속하게 소송을 진행하는게 중요합니다.

그러니 혹시라도 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 또는 지연시킬 정황이 보인다면 이럴 때 일수록 본인이 혼자 고민하는 것보다는 빠르게 전문가를 찾아 도움을 받는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있는 방법이니 꼭 법적 조언을 받으시길 바랍니다.

더불어 이 글을 읽고도 궁금하신 점이 있다면 언제든 문의주시길 바랍니다. 대한변호사협회 부동산 전문변호사가 궁금한 점에 대해 자세히 상담드리도록 하겠습니다.