공동명의 전세 집주인(임대인)에게 보증금 반환받기 

안녕하세요. 부동산 전문 최아란 변호사입니다.

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어렵게 마음에 드는 전셋집을 구했는데 집주인이 공동명의인 경우들이 있습니다. 대개 공동명의에 대해서 막연한 불안감을 가지시곤 하는데요. 전세계약을 체결하실 때에 공동명의인 모두 입회하여 계약을 하시거나, 부득이 1인만 계약하는 경우 위임장과 인감증명서 등으로 나머지 명의인의 의사를 명확하게 확인하기만 하면 전세계약에는 별다른 위험이 없습니다.

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오히려 전세 집주인이 공동명의인 경우, 공동명의인 중 1인이 망하더라도 나머지 1인으로부터 보증금 전액을 돌려받을 수 있기 때문에 보증금 보호의 측면에서는 더욱 유리합니다.

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오늘은 전세 집주인이 공동명의인 경우 보증금을 수월하게 반환받는 팁에 대해서 알려드리곘습니다.

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집주인이 A, B 2명으로 공동명의이고, 임차인은 C, 전세금은 2억이라고 가정해 보겠습니다.

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Q. 전세계약이 끝나서 C는 집주인으로부터 전세금을 돌려받아야 한다. C는 A와 B에게 각각 얼마씩을 청구하여야 할까?

① N분의 1을 적용하여 A에게 1억, B에게 1억씩 청구하면 된다.

② 등기부 등본을 떼서 A와 B의 지분비율을 확인한 다음, 그 비율대로 청구하면 된다.

③ A와 B 중 아무나 먼저 2억을 반환하라고 청구하면 된다.

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정답은 "③ A와 B 중 아무나 먼저 2억을 반환하라고 청구하면 된다."입니다.

그 이유는 무엇일까요?

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대법원은 "건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다."라고 판시하고 있습니다.

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곰곰히 생각해보면 당연한 이치입니다.

A와 B가 각각 2분의 1씩 건물을 공동소유하고 있던 중 C에게 그 공동소유 건물을 전세를 주었다고 가정해 보겠습니다. 이때 A, B, C는 A, B가 공유하고 있는 하나의 건물을 임대차하였다고 생각하는 것이 상식적입니다.

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그렇지 않고 A가 자기 지분 2분의 1을 C에게 임대하였고, B가 나머지 지분 2분의 1을 C에게 임대하였다고 생각하는 것은 상당히 이례적이지요.

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대법원은 이러한 사정을 반영하여 공동명의인 집주인이 임차인과 전세계약을 체결한 경우, 그 전세계약은 집주인들이 공동으로 임대한 것이므로 전세보증금도 A, B가 나누어서 반환할 것이 아니라 둘이 공동으로 누구든 전액을 반환하라고 한 것입니다.

이 포스팅은 공동명의 집주인 중 1인이 망한 경우, 임차인의 전세보증금 반환을 위해 작성된 포스팅이라고 보셔도 과언이 아닙니다.

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앞서 설명드렸듯이 집주인이 공동명의로서 임대차계약서에 공동임대인으로 기입되어 있다면, 집주인들 사이의 보증금 반환 채무는 불가분채무입니다.

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즉, 임차인은 망하지 않은 나머지 1명의 집주인을 상대로 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.

주의할 점은 임대차계약서에 "전세보증금은 A,B가 각자 수령하고 각자 반환한다"와 같이 분할채무임이 명시된 특약이 있다면 그 특약에 따라 보증금을 반환받게 된다는 점입니다.

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만약 지금 공동명의 집주인과의 전세계약의 체결을 앞두고 계신데 집주인이 위와 같은 특약의 기재를 원한다면, 임대인들 사이가 좋지 않거나 임대인 중 1인의 재산상태가 불안정할 가능성이 높습니다. 한마디로 위와 같은 특약을 써가면서 전세계약을 했다가는 자칫 전세보증금 중 일부를 반환받지 못할 수도 있다는 말입니다.

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따라서 위와 같은 특약은 가급적 계약서에 기재하지 마시고, 반드시 기재하여야 하는 경우에는 집주인에게 합당한 설명을 요구하시기 바랍니다.

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전세집이 공동명의인 경우, 대부분은 부부 공동명의입니다. 그런데 이 부부 중의 1인이 사업을 하다가 망하는 경우가 종종 있습니다. 이때 세입자가 전세금 반환을 청구하면, 집주인들은 하나같이 공동명의이니 각자 1/n씩만 반환하겠다고 항변을 하는데요.

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앞서 설명드렸듯이 공동임대인의 보증금반환채무는 특약이 없는 한 불가분채무입니다. 세입자는 집주인에게 전액을 반환받을 수 있으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. 또한 소송 후에는 집주인으로부터 변호사비를 포함한 소송에 소요된 일체의 비용까지도 받아내실 수 있습니다.

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그러므로 공동임대인이 보증금 전액의 반환을 거부한다면, 아쉬운 소리 하실 것 없이 부동산 전문 변호사를 통해 일거에 분쟁을 해결하시기 바랍니다.