빌라전세사기로 집주인이 바뀐 경우 대응방법 

대한변협등록 부동산전문변호사 임영호​변호사입니다.

오늘은 전세계약 후 집주인 변경되는 경우에 대해서 말씀드리겠습니다.

물론 원칙적으로 전세계약을 체결한 후 새롭게 집주인이 변경이 되더라고 기존 전세계약에 대해서는 새로운 임대인에게 그대로 승계가 됩니다.

그래서 집주인이 변경이 되더라도 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었다면 새로운 집주인에게 보증금 반환의무가 있습니다. 따라서 중간에 집주인이 변경이 되었다고 할지라도 계약이 종료되면 새로운 임대인에게 보증금반환을 요구할 수 있습니다.

다만 합법적으로 이뤄진 매매의 경우에는 대부분 집주인 변경 사정에 대해서 계약 또는 변경될 당시에 집주인이 변경되는 사실에 대해서 미리 고지를 하는 편입니다.

이러한 이유로 인해 세입자 모르게 집주인 명의가 변경된 경우라면 아무래도 주택임대차보호법을 교묘히 악용한 전세사기일 가능성이 높습니다.

따라서 오늘은 전세계약 후 자신도 모르는 사이 집주인이 변경 되었을 경우 임차인이 취할 수 있는 조치방법에 대해서 알려드리는 시간을 가져볼까 합니다.

집주인이 변경된 경우, 임차인이 할 수 있는 대처방법

주택임대차 보호법상 임대차계약은 승계가 됩니다. 그래서 새로운 집주인은 임차인과의 기존 계약을 해지할 수는 없습니다.

그에 반해 임차인은 임대차계약 전세 승계가 이루어졌을 때 임대인에게 계약해지를 요구할 수 있습니다. 즉 다시말해 임차인은 임대인이 변경되는 것을 거부하는 의사표시를 할 수 있다는 말입니다.

이 때문에 집주인 변경사실을 알게 된 즉시, 임대차계약 승계 거부의사를 표시하고 소송을 진행하면 기존 집주인에게 보증금을 받아낼 수 있습니다. 다만 집주인이 변경되었다고 할지라도 모두 변경이 되기 전 기존 집주인에게 보증금을 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

승계 거부의사는 법조문에 명확히 규정이 되어 있는게 아니라, 관련해서 유사한 판례가 존재할 뿐입니다. 대법원 판례를 보게 되면 집주인이 변경된 경우 임차인에게 본인의 전세보증금의 승계를 거부할 수 있도록 판시를 하고 있습니다.

그래서, 집주인이 변경되었을 때에는 이 대법원 판례를 근거로 기존 집주인에게 보증금을 반환받을 수 있기는 하지만 모든 상황이 이 경우에 다 적용이 되지 않을 수 있습니다.

거기다 판례에 따르면 집주인이 변경된 사실을 알게 된 그 즉시 임차보증금 승계를 거부해야 한다고 되어 있습니다. 따라서 집주인이 변경된 사실을 알게된 날로부터 대개 1~2개월 이내에는 보증금 승계 거부를 해야 합니다.

따라서 관련 내용으로 소송을 준비하고자 한다면 우선 전문변호사를 찾아 자문을 얻는 것을 추천드리고 싶습니다.

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전셋집이 법인에게 넘어간 경우 대처방법

개인으로 집주인이 변경되는 경우도 있지만 법인으로 집주인이 변경이 되는 경우도 많습니다. 그런데 현행법상 법인의 경우에는 법인과 대표이사는 별개의 존재로 법인이 파산해도 대표이사는 개인적 책임을 지지 않습니다.

이렇다보니 자본금이 얼마 되지 않는 깡통법인을 만들어 법인 명의로 집주인을 변경하는 전세사기가 늘고 있는데요. 그런데 이럴 경우에는 개인에게 명의이전이 된 경우보다 보증금 반환에 문제가 생기는 경우가 더 많다고 할 수 있습니다.

다만 개인으로 집주인이 변경된 것과 마찬가지로 집이 법인에게 넘어간 경우에도 기존 주인을 상대로 손해배상 청구 또는 전세보증금 반환에 대한 소송을 제기할 수 있습니다.

위에서 말씀 드린것과 같이 임차인에게는 임대차 승계거부가 있습니다. 집주인이 변경되면 임차인의 전세보증금도 변경된 집주인한테 자동으로 승계가 되는데, 이를 임차인이 거부를 할 수 있는 것입니다. 그래서 소유자가 법인으로 변경된 사실을 안 즉시 기존 집주인에게 소송을 통해 보증금 반환을 받아낼 수 있습니다.

그런데 여기서 주의할 점이 기존 집주인을 상대로 소송을 할 수 있지만, 만약 기존 집주인에게 재산이 없다면 막상 소송에서 이기더라도 강제집행을 할 수 있는 재산이 없기에 사실상 보증금을 회수할 수 없습니다. 민사소송의 특성상 소송에서 이기더라도 재산이 없으면 집행을 할 수 없기 때문입니다.

따라서 소송을 진행하기전에는 상대방에게 재산이 있는지 확인을 하는게 가장 중요합니다. 그러므로 기존 변경전 집주인에게 재산이 어떻게 있는지 미리 파악하고 재산에 대해 가압류 등의 조치를 취한 이후에 소송을 진행하는 것이 바람직합니다.

그래서 혹시 변경전 집주인에게 보증금을 반환할 재산이 없다면 지급 집주인을 상대로 소송을 한 후 살고 있는 전셋집의 경매절차를 진행하는 것을 추천드립니다.

지금까지는 집주인이 변경되었을 때 계약해지를 하여 보증금 반환을 받은 방법에 대해서 알려드렸는데, 반대로 집주인이 변경되었다고 할지라도 계약해지의사가 없는 경우도 있을 것입니다.

이때에는 우리 주택임대차보호법에 집주인이 변경이 되더라도 세입자에 대한 보호규정은 승계해야 한다고 규정이 명확히 되어 있는만큼 전세계약일에 새로운 집주인에 보증금 반환을 받을 수 있습니다. 단 이때 주의할 점은 꼭 계약만료가 되기 6개월 전부터 최소 2개월 전에 계약해지 통보의사를 밝혀야 한다는 점은 유념해 주시길 바랍니다.