처음부터 진행해야 좋은 경우, 전세보증금반환소송 

안녕하세요. 대한변호사협회 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 보증금반환소송에 대해 말씀드리겠습니다.

전세계약이 만료되었음에도 불구하고 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때에는 전세보증금반환소송을 하는게 아무래도 권리관계가 확실하기 때문에 가장 확실하게 전세금을 받는 방법이라 할 수 있습니다.

그런데 반환소송은 평균 4개월에서 6개월이 걸리는 긴 소송기간과 더불어, 소송후 변호사비용 등 소송비용을 집주인에게 청구해 받을 수 있지만 소송 진행 당시 드는 비용이 상당히 높습니다. 이에 전세금을 돌려받지 못하더라도 전세금반환소송을 처음부터 진행하는 것을 꺼리는 것도 어찌보면 당연한 일일 것입니다.

이때문에 전세금을 돌려받지 못한 세입자들은 소송부터 진행하기보다는 내용증명이나 지급명령절차, 임차권등기명령신청 제도로 보증금반환을 집주인에게 요구를 합니다.

물론 위에 말씀드린 법적 절차는 반환소송보다 시간과 비용은 적게 들지만 전세금을 빠르게 받는 방법인 것은 맞습니다. 일례로 지급명령만 하더라도 소송의 10분의 1가격에 신청이 가능한 반면, 소송결과는 1달이면 나와 빠른 전세보증금 반환이 가능합니다. 그래서 많은 분들이 소송보다 내용증명, 지급명령, 임차권등기명령 절차를 우선적으로 밟는데요.

다만 경우에 따라서는 전세보증금반환소송부터 진행을 하는게 나은 경우가 있습니다. 그게 어떤 경우인지 아래에 말씀드리겠으니, 자신이 만약 아래의 상황이라면 처음부터 보증금반환소송을 진행하시길 바랍니다.

집주인 연락두절된 경우일때가 그렇습니다.

   

집주인이 연락이 두절이 되는 경우는 여러가지가 있겠지만 어떤 이유든 상관없이 전세계약이 종료됨을 알면서도 연락을 피하는 것이기에 보증금을 돌려줄 의향이 없다고 할 수 있습니다.

그럴때에는 연락이 될 때까지 마냥 기다리기 보다는 전세보증금반환소송을 적극적으로 진행하는 방법이 하루라도 보증금을 빠르게 돌려받을 수 있는 지름길입니다.

물론 이때 임차권등기명령은 집주인의 승낙과 상관없이 신청할 수 있어 집주인이 전화를 받지 않을때 전세금반환을 위해 고려해 볼 수 있는 제도이기는 합니다.

다만 임차권등기명령은 혹여 계약이 종료된 후 다른 곳으로 이사를 가더라도 기존집에 대한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하기 위한 절차입니다.

그래서 임차권등기명령을 신청을 하면 집주인에 심리적으로 압박을 줄 수는 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 누구나 볼 수 있는 부동산등기부등본에 기재가 되기 때문입니다. 그래서 세입자를 구해야 하는 집주인입장에서는 부담을 느껴 돈을 돌려주기도 합니다.

그러나 연락이 두절된 경우라면 처음부터 돈을 돌려줄 의향이 없었기에 임차권등기명령을 한다고 해서 집주인이 보증금을 반환할 꺼라고 확신할 수 없습니다. 그러므로 이럴때에는 처음부터 보증금반환소송을 하시길 바랍니다.

집주인 연락두절된 경우 꼭 소송전 꼭 해야할 일

연락 두절 된 집주인을 상대로 전세금소송을 제기하기 위해선 사전에 꼭 해야할 일이 있습니다. 바로 전세계약 종료가 되기 최대 6개월전에서 2개월전에 계약해지 통보의사를 내용증명을 발송하는 것입니다.

임차보증금반환을 받을려면 계약해지통보의사를 집주인에게 밝히고 그에 대해 집주인 역시 확인을 해야 합니다. 그렇지 않으면 묵시적 갱신 또는 계약갱신이 될 것으로 간주해 전세계약이 2년 더 연장이 됩니다.

따라서 계약종료 전 확실한 해지의사를 내용증명으로 발송을 해두면 추후 보증금소송을 제기할 때 공시송달제도가 있어, 계약해지가 된 것으로 간주를 합니다. 그래서 소송을 진행할 수 있습니다. 그러니 문자나, 전화, 카카오톡이 아닌 계약갱신의 의사가 없음을 내용증명으로 발송해 놓으시길 바랍니다.

전세금반환소송 처음부터 하면 좋은 그밖의 경우

민법 제1005조에는 상속인은 상속개시된때부터 피상속인의 재산에 대한 포괄적 권리 의무를 승계한다고 명시가 되어 있습니다.

그래서 집주인이 사망하면 상속인에게 집주인의 권한이 그대로 승계가 됩니다. 이 때문에 집주인이 사망을 하더라도 상속인에게 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

다만 상속절차가 생각보다 오래 걸려 보증금반환이 세월아 네월아 하면 시간만 지체가 될 수 있습니다. 이때 만약 상속인이 여러명이라면 상속의 경우 더 시간은 지체될 수 있습니다.

따라서 집주인이 사망한 경우에도 전세계약이 종료가 되었다면 전세보증금반환소송을 진행하는게 하루라도 빠르게 전세금을 돌려받는 방법입니다.

그 외에도 지금은 돈이 없으니 추후에 세입자가 들어오면 보증금을 돌려주겠다는 하는 경우도 많습니다. 그런데 요즘과 같은 역전세란에 집주인의 말만 믿고 기다렸다가는 보증금을 돌려받는 시간만 지체가 될 수 있습니다.

집주인에게도 사정이 있겠지만, 전세계약이 종료가 되면 새로운 세입자를 구하는 것은 오로지 집주인의 일이지 세입자와는 상관이 없습니다. 따라서 이럴때에도 전세금을 돌려받지 못할 수 있기에 전세금반환소송을 처음부터 진행하는걸 추천드리고 싶습니다.

지금까지 소송을 처음부터 진행해야 하는 경우에 대해서 알아보는 시간을 가졌는데요. 보증금반환은 시간을 끌면 끌수록 받기가 더 어렵습니다. 그래서 가능한한 빠르게 보증금반환소송을 진행하시길 권유드리고 싶습니다.