전세금 반환 전 이사 시 반드시 해야할 점 

안녕하세요 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호 변호사입니다.

오늘은 전세보증금을 돌려받기 전에 이사를 가야한다면 어떻게 대응할 수 있는지 말씀드리겠습니다.

집주인이 이사날짜에 맞춰서 보증금을 반환하기로 했는데 세입자가 구해지지 않았다며 반환을 하지않아 난처한 상황에 처해있는 사람들이 많습니다.

비단 위의 사례 뿐만 아니라 최근 역전세난으로 인해 이삿날이 코앞으로 다가왔음에도 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 급증하고 있습니다.

이럴 때에는 집주인의 말만 믿고 이사준비를 했다가는 이러지도 저리지도 못하는 진퇴양난에 빠질 수 있는데요.

그래서 오늘은 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야할 때 세입자가 할 수 있는 대응방법에 관해 살펴보도록 하겠습니다.

절대 주소지를 이전해서는 안됩니다.

임차인이 전세보증금 반환을 요구하기 위해서는 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 그래서 전세계약 후 이사 당일에 전입신고와 확정일자를 받아두는 이유인데요.

대항력은 임차한 주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 뜻합니다.

즉 쉽게 말해 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 계약 만료전까지 계속집에 살 수 있는 권리로, 이러한 대항력은 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음날 오전 0시부터 효력이 발생합니다.

그 다음으로 전세보증금을 반환받기 위해 갖춰야 하는 우선변제권은 임차한 주택이 경매에 넘어갈 때 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리로, 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 우선변제권이 취득이 됩니다.

따라서 우선변제권과 대항력이 상실되면 전세보증금을 못 돌려받게 될 수 있습니다. 그렇기에 기에 전세금을 돌려받지 못하고 이사를 가야할때에는 기존에 살았던 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해서라도 절대 다른 곳으로 주민등록 및 전입신고를 옮겨서는 안됩니다.

간혹 집주인이 보증금을 돌려주겠다는 약속만 믿고 이사를 하면서 짐을 모두 빼는 경우가 있는데 거듭 당부드립니다.이럴 때에도 대항력과 우선변제권이 상실이 되기 때문에 전세보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

따라서 이사를 나가야 한다면 꼭 일부 짐을 남겨두시길 바랍니다. 일부 짐을 남겨두면 임대차 기간이 끝나도 세입자가 집을 계속 점유한 상태로 간주되기 때문입니다. 더불어 집열쇠나 집 비밀번호도 절대 집주인에게 인계를 하지 마시길 바랍니다.

법적절차로는 임차권등기신청을 하면 됩니다.

전세금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야하는 할 때 전세금을 돌려받기 위해 할 수 있는 법적 절차로는 임차권등기명령신청이 있습니다.

임차권등기명령신청은 기존집에 대한 대항력 및 우선변제권을 그대로 유지하기 위한 제도로, 서두에서 말씀드렸다시피 세입자가 전세금을 반환받을려면 전셋집 실거주와 확정일자 요건을 갖추고 있어야 합니다.

그러나 임차권등기명령을 신청하게 되면 세입자가 전세금을 받지 못한채 이사를 가더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 그대로 유지가 됩니다. 이 때문에 주소지를 이전하지 않더라도 전세금을 못받은채 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령을 신청을 해두는게 안전합니다.

다만 임차권등기명령은 등기부등본에 임차권등기가 기재가 되어야 효력이 발생합니다. 그래서 임차권등기명령을 신청한 후 등기부에 임차권등기가 된 것을 확인할 때까지는 이사를 나가서는 절대 안됩니다.

더불어 임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 이후에야 신청이 가능합니다. 간혹 임대차계약이 종료되지 않은 상황이라도 임대차등기명령을 신청할 수 있는줄 아시는 분들이 있는데, 임차권등기명령은 무조건 계약종료시점에 신청을 할 수 있습니다.

하지만 임차권등기를 해두면 더 이상 해당 주택에 거주하기 않아도 되기에 이때에는 일부 짐을 남겨두지 않더라도 전입신고를 다른 곳으로 이전하더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그렇기에 이사를 나가야 하는 경우에는 꼭 임차권등기명령을 신청하시길 바랍니다.

하지만 앞서 방법을 모두 썼음에도 불구하고 집주인이 전세보증금을 반환하지 않는다면 전세보증금반환소송을 제기하는 게 좋습니다.

현행법상 집주인의 전세금반환의무와 세입자의 명도의무는 동시이행관계입니다. 따라서 전세보증금반환청구소송을 제기하게 되면 세입자는 명도의무를 지켰는데 비해 집주인은 전세보증금반환의무를 지키지 않았기에 전세금반환청구소송을 제기하게 되면 전세금반환 지연에 대한 지연이자청구를 할 수 있습니다.

다만 전세금반환소송을 진행할 경우 평균 소송 기간은 4개월 정도로 소송시간이 길게 걸리는 단점이 있습니다. 따라서 전세금 반환을 빠르게 받아야 한다면 전문변호사의 도움을 받아보시는 걸 추천드리고 싶습니다.