상가계약갱신요구권, 정확히 알아야 활용할 수 있습니다 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

힘들게 일궈낸 가게를 임대인의 계약해지로 잃어버리는 경우가 생기고 있습니다. 임차인의 임장에서는 이 문제를 해결할 수 있는 방법이 있을까요?

상가건물임대차보호법에 제10조에는 세입자가 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 연장을 요구할 때, 합당한 이유가 없다면 거절할 수 없도록 명시해 놓고 있습니다. 이를 상가임차인의 계약갱신요구권이라고 하는데요.

그런데 알고 계십니까? 이러한 상가 계약갱신청구권은 주택임대차보호법과 달리에는 최초 시작일부터 최대 10년까지 보장이 된다는 사실을요.

원래 과거에는 5년이 보장이 되었습니다. 그러나 2018년 새롭게 개정된 상가임대차보호법에 따라 기간이 10년으로 변경이 되었는데요. 그래서 상가의 경우에는 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

상가임대차계약갱신청구권, 누구나 10년이 보장되는거 아닙니다!

그런데 잘못 알고 계시는 것중에 하나가 ​상가임대차계약갱신청구권은 누구나 10년이 보장되는 건 아닙니다.

앞서도 이야기드렸지만 계약갱신청구권의 기간이 변경이 된건 2018년부터입니다. 그래서 2018년 10월 16일 기준으로 이후에 체결된 상가 임대차부터 적용이 됩니다.

이는 대법원 판례에서도 명확히 규정이 되어 있습니다. 판결된 대법원의 판례를 보게 되면 개정법이 시행된 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결된 상가 임대차의 경우에는 임대차기간이 10년이 적용되지만, 2018. 10. 16 개정 전 법률에 따른 임대차기간이 경과하여 기간만료 등으로 종료된 경우에는 적용이 되지 않는다고 판시가 되어 있습니다.

그래서 2018년 이전에 상가 임대차계약을 체결한 경우라면 최대 5년까지만 계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다.

더불어 많은 분들이 오해하시는 분들이 건물주가 변경된 경우에는 그때부터 다시 10년으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 생각하는 분들이 있습니다.

그런데 이역시도 잘못 알고 계시는 내용입니다. 임대차계약기간 중간에 건물주가 변경이 되었다고 할지라도 상가 계약갱신청구권이 다시 시작되지 않습니다. 즉 다시말해 아무리 건물주가 바뀌었다고 할지라도 계약갱신청구권은 최초 임대차를 시작한 날로부터 기간이 설정이 됩니다.

상가계약갱신요구권 임대인이 거부할 수도 있습니다.

그리고 상가계약갱신청구권을 요구했다고 할지라도 임대인이 거부할 수도 있습니다. 상가건물임대차보호법에는 계약기간이 만료전이라도 할지라도 정당한 사유가 없이는 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정해 놓고 있습니다.

이러한 이유로 인해 건물주는 정당한 사유가 없을때에는 세입자의 갱신요구건을 거부할 수 없지만 반대로 합당한 사유가 있을때에는 계약개신청구권을 행사했더라도 언제든지 상가임대차계약해지를 할 수 있습니다.

그럼 정확히 어떤 경우에 계약종료를 요구할 수 있을까요?

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

​

위의 내용에서 알 수 있듯 임차인에게 명백하게 귀책사유가 있으면 임대인은 입자가 계약갱신요구권을 행사했다고 할지라도 거절이 가능합니다.

특히 대표적으로 월세가 3개월 이상 연체한 경우 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있다고 되어 있는데, 그런데 많은 분들이 오해하시는 것 중에 3개월 이상 월세를 밀린 경우에만 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 생각을 하는데요.

그런데 상가임대차보호법에 따르면 3기의 차임액을 연속해서 연체하지 않더라도 연체 차임이 3기분에 달한 때에도 포함이 된다고 명시해 놓았습니다. 때문에 연속해서 밀리지 않았더라도 3개월분에 해당하는 월세를 밀린 사실이 있으면 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.

거기에 임차인이 3개월 이상 밀린 월세 중 일부를 나중에 냈더라도, 임대인이 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있다는 대법원판례에 비추어볼 때 3개월 월세를 연차한 것을 일부 또는 전액을 갚았다고 할지라도 과거에 3개월 이상 밀린 사실이 있으면 건물주는 계약갱신청구권을 거부할 수 있으니 이점도 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

지금까지 상가계약갱신청구권에 대해 잘못 알고 있는 사실에 대해서 간단히 알려드렸는데요 생각보다 개정된 법을 정확히 알고 있는 경우가 드문만큼, 오늘 내용을 잘 숙지하신 후에 제대로 활용을 하시길 권유드립니다.