임차권등기명령으로 못받은 보증금 대응하기 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 대항력 및 우선변제권을 갖춰야 합니다. 이 경우 임차권등기명령을 활용하시길 바랍니다.

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먼저 대항력 및 우선변제권에 대해 설명드리겠습니다.

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

임차인이 임차권 등기명령을 신청하는 경우 임대차목적물에 대한 대항력이 생깁니다. 따라서 계약관계를 법적으로 인정받으실 수 있습니다.

우선변제권이란 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

우선변제권을 획득하게 되면 임대인의 건물, 상가등이 경매로 넘어간 경우 회수되는 금액 중 임차인 보증금을 우선적으로 반환받을 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대기간이 끝난 이후 서로에게 의무를 다하여야 합니다. 구체적으로는 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려주어야 하고 임차인은 임대인에게 임대차 목적물을 기존 상태로 복구하여 돌려주어야 합니다.

만일 보증금이 반환되지 않았다면 앞서 말씀드렸듯이 권리를 주장하기 위해 등기를 설정하는 것이 바람직합니다. 임차권등기명령을 활용한다면 위에 명시된 대항력과 우선변제권을 획득할 수 있기 때문입니다.

임차권등기명령은 임대인의 허락없이도 신청이 가능합니다. 또한 일방적이고 강제적으로 등기를 명령할 수 있기에 임대차 주인에게는 심리적인 압박을 가할 수 있습니다.

또한 임대인과 임대차 계약을 하려는 세입자는 등기를 확인할 수 있어 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하지 않은 사실을 알 수 있습니다. 그러므로 이후 임대차 계약에도 어려움을 가져오므로 임대인 입장에서는 빠른 지급만이 등기를 해제할 수 있습니다.

임대차 소송을 진행하기 이전 보증금 문제로 빠른 해결을 원하신다면 위와 같은 방법을 활용하시는 것을 권해드립니다. 이는 전문변호사의 조력을 받아 임차주택의 소재지를 관할하는 법원, 지원에 신청하시면 인정될 수 있습니다.

이때 임차권등기가 인정되기 이전에 이사를 하시면 안된다는 것을 명심하시길 바랍니다.

보증금이 반환되기 이전에 임차인이 목적물에서 퇴거를 하게 되는 경우 원하는 권리를 취득하지 못하기 때문입니다.

임차권등기명령 신청서에는 신청인 및 피신청인의 인적사항 및 주소가 필요하며 신청취지, 임대차금액 및 계약일자 외 여러 가지 서류가 기재되어야 합니다.

만일 등기를 신청하였음에도 보증금이 미반환되는 경우 빠른 시일내에 임대차 사건경험이 많은 법률전문가의 자문을 받아 소송을 진행하시길 바랍니다.