임차권등기명령 신청의 진실과 오해, 보증금반환 

부동산전문변호사, 이철희변호사입니다.

오늘은 임차권등기명령에 대해서 자세하게 말씀드리려고 합니다.

임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 임차권 등기명령을 신청하는 세입자 수가 급격하게 증가하고 있다고 합니다. 통계자료에 의하면 지난해 12월과 1월 사이에 임차권등기명신 신청된 수가 전국 4441건으로 전년대비 3.5배정도 증가했다고 합니다.

임차권등기명령신청은 임대차계약 기간이 종료되었어도 세입자의 권리를 그대로 유지되는 제도로, 아시겠지만 보증금을 돌려받기 위해선 대항력과 최우선변제권을 갖추고 있어야 합니다. 그래서 이사를 하게 되면 해당주택에 전입신고와 확정일자를 받는 것인데요.

그런데 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 주민등록을 옮기거나 이사할 경우에는 이러한 대항요건이 상실하게 됩니다. 하지만 임차권등기명령신청을 해두면 등기부등본에 세입자의 주민등록일자, 확정일자 그리고 인적사항 등이 기재가 됩니다.

그래서 이사를 가거나 다른 지역으로 주민등록을 옮기더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그래도 유지돼 주택임대차보호법의 대상이 됩니다. 그래서 지급명령을 신청하든, 보증금반환신청을 하든 보증금을 돌려받지 못했을때에는 가장 최우선적으로 임차권등기명령을 신청해 두는 게 좋은데요.

그런데 문제는 최근 신청이 급증했을 정도로 많은 분들이 보증금반환을 위해 임차권등기명령신청을 하지만 의외로 잘못된 정보를 가지고 신청하는 경우가 많습니다. 이에 오늘은 많이 분들이 신청하고 있는 임차권등기명령에 대한 오해와 진실에 대해서 이야기해볼까 합니다.

오늘 이글이 보증금반환을 위해 임차권등기명령을 신청할려는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 하는 바람에서 글을 시작해보겠습니다.

임차권등기명령 신청시기에 대한 오해와 진실

임차권등기명령을 신청할려는 분들을 보면 계약해지통보를 했을 때부터 집주인이 보증금을 돌려주지 않겠다고 이야기했거나 또는 새로운 세입자가 돌려주어야 할 것 같다는 이야기를 듣고 보증금을 돌려받지 못하는게 아닐까 하고 미리 신청을 할려고 하는 분들이 이의로 많습니다.

그런데 현행 주택임대차보호법에 따르면 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 즉 쉽게 말해 임대차 종료가 된후에 임차인은 임차한 주택을 임대인에게 반환해야 하고 그와 동시에 임대인은 보증금을 반환해야 한다는 것입니다.

이러한 점으로 인해 임대차계약이 끝나지 않으면 집주인에게는 보증금 반환의무가 없기 때문에 임차권등기명령신청은 기본적으로 임대차계약이 끝나야만 신청을 할 수 있습니다. 때문에 임차권등기명령신청을 하기전에 임대차계약해지통보부터 확실히 해야 합니다.

주택임대차보호법에 따르면 임대차계약기간이 끝났다고 해서 법률상 계약이 해지되는 것으로 보지 않고, 계약종료 6개월에서 2개월사이에 계약해지통보의사를 명확히 전달한후에야 계약해지가 되는 것으로 보고 있습니다.

그렇지않으면 묵시적갱신에 해당돼 기존계약과 동일한 조건으로 계약기간이 더 늘어날 수 있기 때문입니다. 따라서 임차권등기명령을 하기전에 계약연장의 의사가 없음을 명확하게 집주인에게 통보를 하셔야 합니다. 그렇게 했음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 그때 임차권등기명령을 신청할 수 있다는 점 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

임차권등기명령 신청후 오해와 진실

임차권등기명령을 신청하면 무조건 이사를 나가야 한다고 잘못된 오해를 하시는 분들이 있습니다. 그런데 주의할점이 임차권등기명령은 등기부등본에 임차권등기명령을 했음이 확인이 되어야 그 효력이 있습니다.

모든 소송절차가 그렇듯 간단하든 어렵든 소송을 접수한다고 해서 바로 판결이 나는게 아닙니다. 이는 임차권등기명령도 마찬가지로 신청후 결과가 나오기까지 2,3주의 시간이 걸립니다.

따라서 임차권등기명령신청을 한후 등기부등본에 기재가 될려면 2,3주 길면 1달정도의 시간이 걸릴 수 있으므로, 그후에 이사를 나가는게 바람직합니다.

이와 더불어 임차권등기명령이 등기부등본에 기재가 되면 무조건 집을 비워줘야 한다고 생각하는 분들이 있습니다.

그런데 이 역시도 잘못 알고 계시는 생각입니다.

임차권등기명령을 신청했다는 건 집주인이 계약완료가 되었음에도 보증금을 돌려주지 않아 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 하는 법적 절차입니다.

따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태이기에 세입자 역시 임대인에게 집을 돌려줄 의무가 없습니다. 그러므로 임차권등기명령신청을 했다고 무조건 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.

다만 보증금을 반환받지 못한 세입자를 보면 대개 보증금을 은행에서 대출을 받아 지급한 경우가 많습니다. 그래서 임차권등기명령신청후 다른 곳으로 이사가게 될 경우 대출을 연장하여 그에 따른 이자를 내야 하는 경우가 대부분입니다.

이럴 때 임차권등기명령신청후 이사를 나가게 되면 보증금 반환까지 대출연장으로 인해 발생한 지연이자를 집주인에게 청구하여 받아낼 수 있습니다. 반면 임차권등기명령신청후 보증금 반환을 받기전까지 그집에서 계속 산다면 지연이자 등을 청구할 수 없습니다.

이런점이 있을 때 임차권등기명령을 신청했다고 해서 반드시 이사를 나가야 하는 것이 아니니 이점도 잊지마시길 바랍니다.

지금까지 보증금반환을 위해 진행하는 절차중 가장 빈번하게 하는 임차권등기명령신청에 대해 잘못 알고 계시는 부분에 대해 알려드리는 시간을 가졌는데요.

다만 이러한 개념을 제대로 알고 있더라도 법적 절차이다보니, 막상 신청할 때 어려운점이 있습니다. 따라서 임차권등기명령 신청전 전문변호사와 상담을 먼저 받아보시길 바랍니다.

전문변호사를 통하게 되면 법적 지식이 없는 혼자 준비할 때보다 시간과 비용적인 면에서 절약이 될 수 있기 때문입니다.