임차권등기명령 이렇게 신청합니다 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사​입니다.

임차권등기명령이 뭔지 정확하게 알고 계신가요? 정확하게 사용하는 법을 알면 전세보증금을 지킬 수 있는 유용한 제도입니다.

전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야할 때 혹시 이사를 갔다가 보증금을 못 돌려받는 건 아닌지 불안하신 분들이 많으실텐데요. 이럴 때 고려해볼 수 있는 제도가 바로 '임차권등기명령신청'입니다.

본래 전세기간이 종료된후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 주소로 이사를 가게 되면 기존 집에 취득해놓았던 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.

그런데 대항력과 우선변제권을 잃게 되면 기존집에 대한 권리를 주장할 수 없습니다. 대항력은 임대인이 바뀌더라도 대항할 수 있는 권리를 말하고, 우선변제권은 집이 경매에 넘어가더라도 먼저 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

이러한 이유로 전세보증금 반환이 되지 않은 상태에서 이사를 가야할 때에는 기존집의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지될 수 있도록 조치를 취한 후 짐을 빼야 합니다.

그럴 때 할 수 있는 제도가 바로 임차권등기명령신청으로, 이제도는 이사를 가기전에 임차권등기명령을 받아두게 되면 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 계속 유지되는 제도라 이해하시면 됩니다.

임차권등기명령 신청 후 이사시기

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 5항

⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

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다만 이때 주의할점이 있습니다. 위의 법조문에서 알 수 있듯 임차권등기이후에 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 상실되지 않는 만큼, 이사를 가야한다면 임차권등기명령신청후 등기부등본 상에 기재가 된 것을 확인한 후 이사를 나갈 것을 권장드립니다.

경우에 따라 다르긴하나 임차권등기명령을 신청하면 별다른 문제가 없는 경우 법원은 부동산 등기부등본에 임차권등기명령에 대해 설정을 하는데 이 기간이 대략 10일에서 2주정도입니다.

하지만 임차권등기명령은 임차인뿐만 아니라 임대인에게 송달되는 날짜를 기준으로 법적 효력이 생깁니다. 게다가 임대인의 주소가 불명일때에는 설령 임차권등기 명령이 결정되더라도 한참 후에 등기부등본 상에서 기재가 되는 경우도 있습니다.

그러니 이런 경우를 수를 모두 감안해 임차권등기명령 신청 후 넉넉잡아 1달 정도의 기간을 두고 이사를 가실 것을 추천드립니다.

임차권등기명령의 신청절차

과거에는 법무사나 변호사를 통해 임차권등기명령을 신청했습니다. 하지만 최근에는 신청할 수 있는 방법이 온라인상에 잘 나와있어 나홀로 진행이 가능합니다.

특히 임차권등기명령은 신청방법이 의외로 간단해 법원에 직접 방문하여 신청을 해도 되지만 직접 법원에 방문하지 않고, 대한민국 법원 전자소송 사이트에서도 진행이 가능합니다. 전자소송 사이트에서 임차권등기명령이라고 검색을 하면 관련 탭이 검색돼 그걸 누르고 소장을 작성하기만 하면 됩니다.

다만 직접 법원을 방문을 하든 전자소송을 통해 신청하든간에 임차권등기명령신청은 반드시 주택소재지에 위치한 관할 법원에 해야 합니다.

임차권등기명령이라는 단어에서 알 수 있듯 임차권등기명령 역시 사법절차이기에 주택이 위치해 있는 주소지의 관할 법원으로 신청을 해야 하는 것입니다.

이렇게 신청서가 접수되면 법원에서 심사를 진행하게 되는데 이때 제출한 서류가 미비한 점이 있다면 법원은 보정명령을 하지만, 별문제가 없으면 바로 결정이 나옵니다. 이때 보정명령이 나오더라도 걱정을 할 필요가 없는게 관련 사유가 적혀 있어 그 사유를 참고해 보충서류를 제출하면 됩니다.

이렇듯 임차권등기명령신청방법은 나홀로 진행이 가능할 정도로 매우 간단한 편입니다. 다만 임차권등기명령신청은 신청하는 방법은 비교적 간단해, 신청할 때에는 큰 어려움이 없지만 임차권등기명령을 위해 제출해야 하는 서류를 준비하는 과정에서 어려움을 겪는 경우가 많습니니다.

임차권등기명령의 신청서류

임차권등기명령신청을 위해 필요한 서류를 말씀드리자면 우선 공통적으로 건물등기부등본, 임대차계약서 사본(임대차계약서는 확정일자가 보이도록 복사해야 합니다), 주민등록(등)초본, 임대차계약해지통보서류(내용증명등)이 필요합니다.

다만 경우에 따라서 부동산목록부터 건축물대장까지 상황에 따라 제출해야 하는 서류들이 함께 제출해야 하는데요. 이렇다보니, 서류를 준비하는 과정에서 의외로 보정명령을 받아 서류르 다시 수정제출하는 경우가 많습니다.

이 때문에 임차권등기명령을 신청할려고 한다면 신청전에 전문변호사와 상담을 통해 어떤 서류를 준비해야 할지 조언을 얻는 것도 빠르게 임차권등기명령신청을 완료할 수 있는 방법입니다. 그러니 관련 문제로 고민중이라면 꼭 전문변호사와 상담을 진행해 보실 것을 권장드립니다.

앞서도 누차 말씀드렸지만 임차권등기명령 신청방법에서 가장 주의해 할 부분은 전입신고를 유지한 상황에서 신청을 해야 합니다. 전입신고가 안된 상황에서 신청을 하게 되면 점유에 대한 대항력이 상실되기 때문입니다. 그러니 꼭 이점을 유념해 신청을 하실 것을 당부드립니다.