전세자금반환소송 후 보증금돌려받는 강제집행 방법은? 

안녕하세요. 법무법인 강남 김상윤 변호사​입니다.

전세자금반환소송은 보증금을 돌려받는 가장 확실한 방법을 알려드리겠습니다.

그리고 전세자금반환소송은 승소하게 되면 전세보증금액외에도 임대인이 보증금 반환의무를 계약종료시 이행하지 않아 임차인에게 발생한 특별손해를 비롯해 지연이자(보증금바환을 받게 되는 날까지 보증금의 12%지연이자)까지도 돌려받을 수 있습니다.

다만 전세자금반환소송을 해서 승소 판결문을 받았더라도 전세보증금을 돌려주지 않고 버티는 집주인이 있습니다. 이럴 때 임차인 입장에서는 당혹스럽기 그지 없는데요.

소송만 끝난다면 순탄하게 끝날 것 같다 생각을 가진 분들은 더욱 스트레스를 받으실 수도 있습니다.

그런데 걱정하지 마세요. 소송에서 이겼는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 판결문으로 강제집행을 신청하여 보증금을 반환받을 수 있습니다.

전세자금반환소송을 진행하여 이기게 되면 강제집행권원이 생깁니다. 그래서 승소 판결문을 가지고 상대방의 부동산과 같은 재산에 대한 강제집행절차를 진행해 보증금을 회수할 수 있습니다. 이러하 이유로 전세자금반환청구소송을 준비할 때에는 강제집행까지 염두에 두고 소송에 임하는 것이 현명합니다.

그러면 정확히 소송후 보증금을 돌려받을 수 있는 강제집행 방법으로는 어떤 것이 있을까요?

​

강제집행절차, 부동산 경매로 할 수 있습니다.

전세자금반환소송후 보증금을 반환받기 위해 가장 먼저 할 수 있는 강제집행은 부동산 경매입니다. 살고있는 전셋집을 경매에 넘겨버리면 됩니다.

최근 집값의 폭등으로 인해 반환해줘야 하는 전세보증금보다 집값이 훨씬 비싼 경우가 많습니다. 그래서 집을 경매에 넘기게 되면 집주인 입장에서는 전세보증금을 반환해 주지 않을 수 없습니다.

이에 전세자금반환소송을 한 후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 부동산을 경매에 넘기는 강제집행절차를 진행하는 게 좋습니다.

다만 이때 주의할 점이 경매로 넘기는 집에 다른 채권자가 있을 경우에는 집을 경매에 넘기더라도 보증금을 전부반환받을 수 없으니 이점을 꼭 유념하여 강제집행절차를 진행하실 것을 권유드립니다.

채권압류 및 추심 통해서도 보증금반환 가능합니다.

부동산 경매로 보증금 전액을 돌려받기가 불가능해 보일때에는 다른 강제집행 수단을 알아보는 것이 좋은데, 강제집행절차에는 채권압류도 포함이 됩니다.

채권압류는 집주인의 특정재산을 강제로 확보하는 진행절차인데, 쉽게 말해 통장 압류라 생각하시면 됩니다. 통장에 대한 압류를 하게 되면 임대인의 현금을 찾을 수 있고, 설령 통장에 돈이 없어 보증금을 반환을 실질적으로 받지 못하더라도 통장이 압류가 되면 입출금 거래 자체가 불가능하기에 임대인 입장에서도 불편을 겪을 수 밖에 없습니다.

이로 인해 통장에 대한 채권압류가 되면 보증금을 돌려줄 수밖에 없어 보증금반환을 받기에는 좋은 방법에 해당이 된다고 할 수 있습니다.

보증금반환, 동산압류를 통해서도 가능합니다.

가구나 전자제품 등에 빨간 딱지가 붙는 것을 드라마에게 많이들 보셨을것입니다. 이것을 흔히 동산압류라고 하는데요.

강제집행절차에는 동산압류도 포함이 되어 있어, 전세자금반환청구소송을 통해 받은 승소판결문을 가지고 있으면 임대인의 동산에도 압류를 할 수 있습니다.

이렇게 동산에 압류가 붙게 되면 임대인은 함부로 처분을 하지 못합니다. 그래서 이렇게 동산압류를 하게 되면 매각절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

물론 고가의 물건이 없으면 억단위의 전세보증금을 모두 돌려받지 못할 수는 있지만 심적으로 임대인에게 압박을 줄 수 있어, 보증금반환을 빠르게 회수하는데 도움이 될 수 있습니다.

다만 이렇게 전세자금반환소송에서 받는 승소판결문을 가지고 강제집행을 통해 보증금을 회수하기 위해선, 임대인의 재산이 있어야 가능합니다. 소송에서 이기더라도 임대인에게 재산이 없으면 반환 자체를 받을 수 없기 때문입니다.

그래서 종종 임대인이 소송전에 재산을 은닉 또는 처분하는 경우가 있는데, 이럴 경우를 대비하여 소송 후 전세보증금을 반환받고자 할 때에는 소송에서 이기는 것 못지않게 상대방의 재산을 찾아내는 것이 매우 중요합니다.

이 때문에 전세자금반환청구소송을 하기전에는 소송후 보증금반환을 받아내기 위해 가압류 가처분을 미리 신청해 둬야 합니다.

가압류와 가처분은 보전처분이라 하는데, 쉽게 말해 소송 후 채무자의 재산을 안전하게 강제집행하기 위해 임시적으로 압류 또는 처분을 하는 행위를 의미합니다. 다만 가압류와 가처분은 조금 차이가 있어, 가압류는 금전채권에 대한 보전조치라면 가처분은 금전채권 이외의 채권에 대해 임시로 처분하지 못하도록 하는 보전처분입니다.

예컨대 가압류란 금전 또는 돈으로 환산할 수 있는 채권을 소송 도중에 처분하지 못하도록 묶어두는 절차라면 가압류는 소송이 끝난후 강제집행을 진행하기 위해 부동산 등을 처분하지 못하도록 묶어두는 절차라 이해하시면 됩니다.

이 때문에 소송 후 보증금을 반환받는데 유리할려면 전세자금반환소송전에 가압류와 가처분을 미리 꼭 신청을 해둘 것을 권유드립니다.

지금까지 전세자금반환청구소송후 보증금을 반환받을 수 있는 강제집행방법에 대해서 알아보았는데요. 소송을 해서 승소판결을 받았다고 모두 끝이 아닙니다. 물론 소송 후 집주인이 알아서 보증금을 반환해 주는 경우도 있지만 대부분 소송이 끝난 뒤에도 보증금을 돌려주지 않기 위해 버티는 사례도 많습니다.

이런 경우에는 강제집행절차를 통해 보증금회수를 해야 하는데, 다만 강제집행도 절차를 신청하고 완료하는데까지 시간이 소요가 되는만큼, 강제집행도 빠르게 진행할수록 보증금 반환이 빠르게 된다는 점을 꼭 유념해 주시길 바랍니다.