부동산처분금지 가처분 

1. 부동산 처분금지가처분이란

부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권, 전세권, 임차권의 설정, 그 밖에 일체의 처분행위를 금지하고자 하는 가처분입니다.

​

부동산의 처분을 가처분으로 금지하여 두면 그 이후 채무자로부터 부동산을 양수한 사람은 가처분채권자에게 대항할 수 없게 되어 피보전권리(주로 부동산에 대한 소유권이전등기청구권)의 실현을 위한 소송과 집행절차에서 당사자를 항정시킬 수 있게 되므로 그 목적으로 신청하게 됩니다.

​

2. 임차권을 근거로 한 등기청구권이나 인도청구권 등을 피보전권리로 한 처분금지가처분이 가능한가

​

위와 같은 청구권에 처분금지나 부작위의 청구권이 없고, 제3자에게 대항력을 줄 수 있는 가처분은 허용할 수 없으므로 부정하는 견해가 있으나,

​

임차인에게는 목적부동산에 관하여 처분금지의 권능은 없지만, 그 등기를 마칠 때까지는 소유자에 대하여 목적부동산의 처분금지를 구할 보전의 이익이 있고, 가처분의 효력에 관하여 피보전권리의 범위 내에서 그 효력을 인정하는 상대적 효력을 따르는 이상 임차인에게 필요 이상의 보호를 주는 것이 아니므로 긍정하는 견해도 있습니다.

​

판례는 임차인이 부동산임차권을 피보전권리로 한 처분금지가처분등기를 마친 후 그 부동산이 강제경매되어 제3자가 부동산을 경락받은 사건에서 「 임차인이 임차권설정등기이행청구의 본안에서 승소 확정판결을 받았다면 임차권설정등기를 마쳤는지 여부에 관계없이 임차인은 임대인의 지위를 포괄승계한 경락인에게 임차보증금의 반환을 청구할 수 있다」 라고 판시하여 긍정설의 입장으로 평가됩니다.

​

3. 토지의 일부에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 그 전부에 대해 처분금지가처분을 할 수 있는가

​

토지의 분할등기가 이루어지지 않는 한 등기부상 1필지 토지의 특정된 일부분에 대해 처분금지가처분등기는 할 수 없으므로, 바로 분할등기가 된다는 등 특별한 사정이 없으면 그 1필지 토지 전부에 대한 처분금지가처분결정을 근거로 한 등기촉탁으로 그 1필지 토지 전부에 대한 처분금지가처분등기를 할 수 밖에 없습니다.

​

다만, 이 경우의 담보액은 1필지의 일부분이 아닌 처분제한이 되는 가처분 목적물 전체의 가액을 기준으로 정하고, 채권자의 권리범위를 넘어서는 가처분결정으로 인하여 채무자의 손해발생 가능성이 커지는 점을 고려하여 담보액을 상향 조정할 수도 있는 것이 실무례입니다.

​