임대인의 권리금 회수기회 보장의무 등 

안녕하세요 윤인섭 변호사입니다.

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오늘은 임대차 갱신과 권리금 회수에 대한 가장 핫한 쟁점 중 하나를 말씀드리고자 합니다.

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1. 우선,

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2. 다음으로,

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3. 어떤 사안이었을까요?

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ㅁ 을은 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였습니다.

ㅁ 을은 2003. 5. 6. 병에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해인 2003. 6. 5. 병으로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔습니다.

ㅁ 갑은 2015. 5. 13. 병으로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 을에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였습니다.

ㅁ 을은 2016. 3. 9. 정과 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 갑에게 신규 임차인으로 정을 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였습니다.

ㅁ 그러나 갑은 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 을의 요구를 거절하였습니다.

■ 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).

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= 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문에 대법원의 이러한 판단은 타당해 보입니다.

■ 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다(대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조).

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= 따라서 갑은 을에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있습니다.

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다만, 판례는 이 경우 임대인이 임차인의 권리금 회수자체를 보장할 의무를 부과하는 것이 아님에 유의!!!하셔야 합니다. 판례는 권리금 회수기회보장이라는 표현을 쓰고 있을 뿐입니다.

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4. 포스팅을 마치며

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주임법과 상임법의 잇따른 개정으로 일선에서는 갱신요구권 행사가능여부와 거절가능성, 그리고 권리금 회수 문제가 빈발하고 있습니다.

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판례가 쌓이고 주요 쟁점에 대해서 대법원을 통해 실무례가 정리되기 전까지는 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정례도 많아지고 하급심에서의 혼선이 당분간 있을 것으로 보여집니다.

문의사항은 언제나 상담신청 환영입니다.

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