상가계약갱신요구권, 사용하기 전에 반드시 주의할 점 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 상가계약갱신요구권 사용시 주의할 점에 대해 말씀드리려고 합니다.
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상가건물임대차보호법 제10조에는 세입자가 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 상가계약갱신연장을 요구할 때, 합당한 이유가 없다면 거절할 수 없도록 명시해 놓고 있습니다.

더불어 상가계약갱신청구권의 경우 주택임대차보호법과 달리 최초 시작일부터 최대 10년까지 매우 오랜기간이 보장됩니다.

다만, 상가의 경우 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

상가계약갱신청구권, 누구나 10년이 보장되는 것은 아닙니다!

상가계약갱신청구권의 기간이 변경된 날짜는 2018년부터이기 때문에, 2018년 10월 16일 기준으로 이후에 체결된 상가 임대차부터 새롭게 적용됩니다.

때문에, 2018년 이전에 상가임대차계약을 체결한 경우라면 최대 5년까지만 상가계약갱신청구권을 주장할 수 있습니다.

더불어 판결된 대법원의 판례를 보면 개정법이 시행된 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결된 상가 임대차의 경우에는 임대차기간이 10년이 적용되지만, 2018. 10. 16 개정 전 법률에 따른 임대차기간이 경과하여 기간만료 등으로 종료된 경우에는 적용이 되지 않는다고 판시되어 있습니다.

더불어 많은분들이 오해하시는 것 중에 하나가 건물주가 변경된 경우에는 그때부터 다시 10년으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있다고 생각하는 분들이 있습니다.

하지만, 임대차계약기간중 건물주가 변경되었다고 할지라도 상가 계약갱신청구권이 다시 시작되지 않습니다.

즉 쉽게말해, 건물주가 바뀌었다고 할지라도 상가계약갱신청구권은 최초 임대차를 시작한 날로부터 기간이 설정됩니다.

상가계약갱신요구권, 임대인이 거부할 수도 있습니다.

상가계약갱신청구권을 요구했다고 할지라도 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우에는 임차인의 요구를 거부할 수도 있습니다.

즉 쉽게말해, 정당한 사유가 있는 경우 임차인이 계약개신청구권을 행사했더라도 언제든지 상가임대차계약을 해지할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)를 살펴보면,

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

위의 내용에서 알 수 있듯이 임차인에게 명백하게 귀책사유가 있는 경우라면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사했다고 할지라도 임대인이 거절을 할 수 있습니다.

특히, 대표적인 귀책사유로는 상가월세가 3개월이상 연체한 경우 임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있다고 되어 있습니다.

더불어 상가임대차보호법에 따르면 3기의 차임액을 연속해서 연체하지 않더라도 연체 차임이 3기분에 달한 경우에도 포함된다고 명시해 놓았습니다.

즉 쉽게말해, 연속해서 밀리지 않았더라도 3개월분에 해당하는 월세를 밀린 사실이 있으면 상가계약갱신청구권을 거부할 수 있다는 의미입니다.

게다가 임차인이 3개월이상 밀린 월세 중 일부를 나중에 냈더라도 과거에 3개월이상 밀린 사실이 있으면 건물주는 계약갱신청구권을 거부할 수 있으니 이점도 꼭 유념해 주시길 바랍니다.

이처럼 상가계약갱신청구권의 경우 개정된 법을 정확히 알고 있는 경우가 드문 만큼, 오늘 내용을 잘 숙지하신 후에 제대로 활용하시길 바랍니다.