월세미납 세입자, 퇴거시키는 방법 총정리 

안녕하세요. 제이엘파트너스의 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 월세 미납 세입자 퇴거시키는 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

많은 임대인분들이 불경기 등으로 인해 세입자의 월세미납과 같은 문제로 스트레스를 받는 경우가 빈번하게 발생하고 있습니다.

더불어 임대인도 불경기에는 어려운 똑같기에 월세를 지속적으로 미납할 경우 임대인입장에서도 답답할 수 밖에 없습니다.

다만, 이런 경우 합법적인 방법을 통해 월세를 미납한 세입자를 내보내는 방법이 있으니 아래 내용을 꼭 참고해 주시길 바랍니다.

하지만, 월세를 미납하고 있더라도 임대인이 집에 함부로 들어가 집을 빼는 행위는 명백한 무단침입에 해당되기 때문에, 주거침입죄로 형사처벌을 받을 수 있으므로 절대 이와 같은 행동을 해서는 안됩니다.

월세미납 세입자, 명도소송을 통해 내보낼 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)를 살펴보면,

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

주택임대차보호법에는 월세미납을 한 경우 계약을 해지할 수 있다고 규정해 놓고 있기 때문에, 2개월의 월세를 미납하게 되면 임대차계약기간이 남았다고 해도 계약해지를 할 수 있습니다.

더불어 상가의 경우에도 상가임대차보호법에 따르면 차임 연체액이 3기 즉 3개월에 달하면 계약을 해지할 수 있다고 명시가 되어 있습니다.

즉 쉽게말해, 주택의 경우 2개월의 월세가 미납되면 계약을 해지할 수 있고, 상가의 경우 3개월의 월세가 미납되면 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

따라서, 월세가 미납된 세입자에게 계약해지통보한후 명도소송을 하게 되면 세입자를 적법하게 내보낼 수 있습니다.

다만, 명도소송은 불법적으로 부동산을 점유하고 있는 세입자를 내보내기 위해 임대인이 할 수 있는 소송이기 때문에, 세입자의 귀책사유가 있을 경우에만 진행을 할 수 있습니다.

예를들어 ▲임대차 계약 기간이 만료되어도 나가지 않는 경우 ▲불법 점유자가 권한 없이 건물 또는 토지를 점유하고 있는 경우 ▲월 임대료 연체 등의 이유로 계약이 해지된 경우 등과 같이 정당한 귀책사유가 있는 경우에만 명도소송을 진행할 수 있습니다.

그래서 정당한 귀책사유에 해당하는 월세가 미납된 경우에는 명도소송을 통해 세입자를 합법적으로 퇴거시킬 수 있습니다.

월세미납 세입자, 명도소송 진행시 주의할 점

명도소송은 정당한 계약해지사유가 있고, 세입자에게 정확히 계약해지통보를 했다면 승소하는데 별 문제가 없습니다.

다만, 명도소송의 경우 세입자가 제3자에게 명의를 이전하게 되면 명도소송에서 승소판결문을 받더라도 무용지물이 됩니다.

왜냐하면 명도소송의 경우 민사소송에 해당하므로 소송의 대상자에게만 효력이 발생하기 때문입니다.

즉 쉽게말해, 세입자가 제3자에게 명의를 이전하게 되면 명도소송에서 승소한 후 제3자에게 다시 명도소송을 진행해야 합니다.

때문에, 명도소송을 진행하기 전에 반드시 ‘부동산점유이전금지가처분’을 신청해 두시는 것이 매우 중요합니다.

부동산점유이전금지가처분이란, 채권자가 권리를 실현하기 위해서 취하는 보전처분의 일종으로 권리를 보전하기 위해서 소송전 확정 또는 집행까지의 사이에 법원이 명하는 잠정적인 처분이라 이해하시면 됩니다.

즉 쉽게말해, 부동산점유이전금지가처분을 신청하게 된다면, 세입자가 소송에서 확정판결을 받기 전과 집행하기 전까지 제3자에게 명의를 이전하는 것을 막을 수 있습니다.

따라서, 명도소송을 진행하기 전에 부동산점유이전금지가처분을 미리 신청하게 된다면, 명도소송에서 승소한 후 임대한 주택이나 상가를 찾는데 수월합니다.

더불어 부동산점유이전금지가처분의 경우 신청서를 작성해 법원에 제출하기만 하면 간편하게 신청할 수 있으니 반드시 신청하시길 바랍니다.

게다가 법제처의 생활법령정보 사이트나 대한법률구조공단 홈페이지에 기본적인 작성사례를 확인할 수 있으니, 신청서를 작성하기 전에 참고하시길 바랍니다.

다만, 부동산점유이전금지가처분의 경우 신청서에 필요한 내용을 누락하게 되면 보정명령이 내려져 많은 시간이 걸릴 수도 있습니다.

때문에, 신청서를 작성하는 것이 막막한 경우라면 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 꼼꼼히 신청서를 작성하시길 바랍니다.

거듭 강조드리지만, 명도소송은 반드시 계약해지가 된 후에 진행이 가능하기 때문에, 월세미납으로 임대차계약을 종료하겠다는 의사를 꼭 세입자에게 전달을 하셔야 합니다.

더불어 계약해지통보는 전화나, 메시지로도 가능하나, 추후 명도소송을 염두에 두고 있으시다면, 소송에서 확실하게 증거자료로 활용이 가능한 내용증명으로 계약해지통보를 하시길 추천드립니다.

그러므로 관련 문제로 명도소송을 염두에 두고 있으시다면, 관련 사건을 해결한 경험이 많은 부동산전문변호사의 법적 조력을 받아 원하시는 결과를 얻으시길 바랍니다.