상가건물 대항요건에 관하여 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

오늘은 상가건물 대항요건에 대해 말씀드리고자 합니다.

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

상가건물의 경우 대항력을 갖기 위해서는 사업자를 등록하여야 합니다. 즉 임차인이 건물 인도에 따른 사업자를 등록하게 되면 제 3자에 대해 효력을 갖게 됩니다.

쉽게 말해 상가건물 임차금액에 대한 보호를 받을 수 있으며 임차인과 임대인사이 계약한 내용을 다른 사람에게도 인정받을 수 있는 것을 뜻합니다.

주택임대차를 예시로 들자면 목적물이 임차인에게 인도된 경우 임차인은 주민등록을 이전함으로써 타인에게 임대차 건물에 대한 대항요건을 갖게 될 수 있습니다.

이와 같이 상가건물도 대항요건을 갖기 위해서는 사업자등록을 하여야 하고 등록 다음날부터 대항력에 대한 효력이 생깁니다.

이 외에도 우선변제권의 효력도 갖게 될 수 있습니다. 

우선변제권이란 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

즉 상가건물 임대인이 빚 등으로 인해 건물을 팔게되는 경우 건물에 대한 비용청구를 우선적으로 받을 수 있다는 것입니다.

이때 주의하여야 하는 점은 사업자등록 취소여부입니다. 

만일 임대목적물을 임대하고 있는 도중에 사업자를 취소하는 경우 대항요건이 상실됩니다.

뿐만 아니라 우선변제권도 사라지기에 배당요구의 종기까지는 사업자를 계속 유지하고 있어야 합니다.

종종 사업자만 등록해두고 상가에서 사업을 하지 않는 경우가 있습니다. 하지만 서류상 등록만으로는 대항요건을 갖출 수 없다고 판단됩니다.

위와 같은 경우 적법한 사업자 등록이 아닌 것으로 판단되기 때문입니다.

쉽게 말해 실제 사업도 영위해야 제 3자에게 대항력을 주장할 수 있습니다. 이는 상황에 따라 달라질 수 있으므로 부동산 전문변호사의 조력을 받아 사건을 해결하시길 바랍니다.