오늘은 부동산에 관심 있으신 분들이라면 누구나 들어봤지만 헷갈리기 쉬운 부동산 가격 용어에 대해 정리해드리겠습니다. 우선 부동산 관련 세금으로는 국세청에서 부과하는 국세, 행안부에서 부과하는 지방세가 있습니다.
- 국세(국세청): 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세
- 지방세(행정안전부): 취득세, 재산세
예를 들어 개인이 아파트를 9억에 거래했다면 실제 거래된 금액은 9억원이므로 실거래가도 동일합니다. 부동산 매매계약 후 30일 이내에 거래한 금액을 신고해야 하는데, 그 신고 가격이 바로 실거래가가 됩니다. 이 신고된 실거래가를 바탕으로 양도소득세(파는 사람)과 취득세(내는 사람)를 내게 되는데요. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하실 수 있습니다.
2. 기준시가, 시가표준액
하지만 정부가 부동산 세금을 부과할 때는 실거래가가 아닌 보다 객관적인 가격을 산정하여 적용하는데요. 그 기준으로 기준시가, 시가표준액, 공시가가 있습니다.
기준시가 및 시가표준액은 국세청과 행안부에서 세금을 부과할 때 사용하는 가격이라면, 공시가는 정부에서 사용하는 가격이라고 보시면 됩니다. 일반적으로 세금을 부과하기 위한 기준 가격은 실거래가보다 낮지만, 정부에서는 부동산 가격이 급상승함에 따라 기준가격을 실거래가와 근접하게 하려는 방향으로 움직이고 있습니다.
기준시가와 시가표준액은 보통 기준으로 삼을 가격이 없을 때 사용되는데요. 보통 상업용 건물이나 오래된 상속증여 부동산은 가격이 없거나 확인하기 어려운 경우가 많은데 이럴 때 사용됩니다.
기준시가란 국세(종부세, 양도세, 상속·증여세)를 부과하기 위한 기준을 의미합니다. 예를 들어 상속 받은 부동산이 너무 오래되어 취득가액을 확인하기 어려운 경우, 해당 시점의 기준시가를 활용하게 됩니다. 정확한 기준시가는 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다.
시가표준액도 기준시가와 마찬가지로 세금 책정을 위한 가격이지만, 지방세(취득세, 등록세, 종합토지세 재산세 등)를 부과하기 위한 기준으로 지방세의 과세표준이 되는 가액의 기준으로서 지방자치단체에서 정합니다. 시가표준액은 위택스 혹은 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
3. 공시지가, 공시가격
공시가는 세금을 책정하기 위해 정부(국토교통부)에서 공시하는 가격으로, 토지는 '공시지가', 주택은 '공시가격'으로 분류됩니다.
공시가격이란 매년 정부가 조사 및 산정하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말하는 것으로서 보유세(종부세, 재산세)의 산정 기준이 됩니다. 뿐만 아니라 건강보험료 산정에도 활용되는데요, 재산이 증가하면 건강보험료도 올라가게 되어있기 때문입니다.
공시가격 산정은 아무래도 나라에서 정하는 가격이기 때문에 다른 것보다 보수적으로 가격을 산정하는 경향이 있었습니다. 하지만, 지난 정부에서는 이른바 '공시가격 현실화 정책'을 추진하면서 급격한 공시가격 인상으로 인하여 조세 부담이 증가해 문제가 되고 있습니다. 공시가는 국토교통부 '부동산공시가격 알리미'에서 확인할 수 있습니다.
4. 감정평가액
감정평가는 감정평가사들이 재산의 경제적 가치를 판정해 가액으로 표시하는 것으로서 감정평가기관에서 평가한 가격을 감정평가액이라고 합니다.
감정평가액은 보통 담보가치를 평가할 때 사용되는데요, 보통 세금보다는 은행, 경매 등 외부에서 많이 사용됩니다. (대출, 최저입찰가 등)
오늘은 기본적인 부동산 가격 용어들에 대하여 알아 보았습니다. 부동산을 매매하시거나 혹은 상속이나 세금과 관련하여 정보를 알아보실 때 도움이 되셨으면 합니다.
감사합니다.
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