명도소송 강제집행 절차는? 

안녕하세요. 제이엘파트너스법률사무소, 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

​오늘은 강제집행에 대해 말씀드리고자 합니다.

명도소송에서 승소를 했음에도 불구하고 세입자가 나가지 않고 버틴다면, 임대인입장에서는 답답할 것입니다.

​법원에서는 임대차계약이 종료된 경우 명도소송을 제기할 수 있다고 법적인 규정을 해두고 있습니다. 따라서 소송을 통해 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다.

다만 명도소송 판결문에는 건물인도시기에 대해 정확하게 명시가 되어 있지 않습니다. 이렇다보니 명도소송에서 승소를 하더라도 이 부분에서 세입자와의 갈등을 겪는 사례가 빈번하게 발생합니다.

명도소송후 강제집행 신청하면 건물인도 받아낼수 있습니다.

​명도소송의 순서는 소장 작성→법원 접수→상대방 답변서→준비서면→변론기일(조정 기일 포함) →판결문→강제집행 순서로 진행이 됩니다.

​따라서 승소판결문이 나오는 경우 집주인에게 강제집행을 신청할 권한이 생겨 세입자를 강제로 내보낼 수 있습니다.

하지만 강제집행을 하더라도 임대인에게 목적물이 인도되는 기간은 최소 1개월이 걸리게 됩니다. 왜냐하면 단계별 절차가 있기 때문입니다.​

강제집행 절차는 강제집행신청→계고집행→본집행으로 강제집행절차의 순으로 집행됩니다.

판결문이 나오면 강제집행을 신청할 수 있는데, 이때 관할법원 집행관실에 집행 신청서를접 수해야 합니다. 그리고 나면 본집행을 하기전 계고집행이 이뤄집니다.

​계고집행은 임차인이 강제집행 이전 스스로 임대인에게 목적물을 인도할 수 있도록 기회를 주는 것을 의미합니다.

하지만 계고집행 이후에도 임차인이 부동산을 인도하지 않는다면 본집행이 이뤄집니다. 다만 본집행도 계고후 바로 집행되지 않고 일정을 잡은후 집행을 하기에 이런 단계를 거치게 되면 대개 1개월 ~2개월 정도의 시간이 걸릴 수 있습니다.

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명도소송 강제집행 신청전 주의사항

​명도소송은 세입자에게 제기하는 소송입니다. 만일 명도소송 과정에서 세입자가 변경되는 경우 소송을 하더라도 강제집행이 어려워집니다.

강제집행을 진행하기 위해서는 반드시 판결문에 명시가 되어 있는 세입자여야 하며 변경되는 경우 명도소송을 다시 진행하여야 합니다.

그러므로 세입자에게 소송을 진행하는 경우 부동산 점유이전금지가처분도 함께 신청하는 것이 좋습니다.

이는 세입자가 제 3자에게 부동산을 임의로 인도하지 못하도록 금지하는 절차입니다. 따라서 ​무단으로 전대하는 것을 사전에 막아 명도소송 이후에 강제집행을 원활히 진행할 수 있습니다.

강제집행권 권한은 영구적이며 소멸시효가 존재하기 않습니다. 종종 임차인들이 버티는 경우 시효가 지나지 않을까 걱정하는 임대인들이 있는데요.

원칙적으로 강제집행 소멸시효는 기본적으로 10년입니다. 하지만 시효연장을 할 수 있으므로 기간에 대한 염려는 하지 않으셔도 됩니다.

법률적으로 부동산에서는 점유를 해제하고, 내보낼때 개인의 집행을 허용하지 않고 있습니다. 또한 명도소송이라는 합법적 절차로 집행권원을 얻어야 합니다.

만일 과정에 어려움을 겪으신다면 전문변호사의 조력을 받아 대처를 해 나가시라고 당부를 드리고 싶습니다.