제소전화해, 명도소송보다 간편하게 해결할 수 있습니다. 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사, 임영호입니다.

​오늘은 제소전 화해에 관해 말씀드리고자 합니다.

임차인이 임대차계약이 종료가 되었음에도 불구하고 불법적으로 건물을 점유하고 있을때에는 명도소송을 통해 임차인의 퇴거를 요구할 수 있습니다.

​하지만 소송은 판결문이 나올때까지 1년이상의 시간이 필요합니다. 만일 판결문을 받았다고 하더라도 강제집행까지 걸리는데에는 보다 긴 시간이 소요됩니다.

따라서 임대인은 강제집행을 통해 건물을 인도받을 때까지 금전적인 손해가 발생하며 새로운 임차인을 구할 수 없습니다.

따라서 소송전 시간을 단축하는 방법을 활용하시길 권해드립니다. 바로 제소전 화해입니다.

제소전화해, 임대차계약신청시 작성해두면 좋습니다.

제소전화해는 소송을 제기하기 전 화해한다는 의미입니다. 이는 조서를 작성해 법원에 확인받는 제도이며 분쟁이 발생하기 전 당사자끼리 미리 합의해 놓는 제도를 뜻합니다.

이를 진행하는 경우 소송후 나오는 확정 판결문과 제소전화해가 동일한 효력을 지닙니다. 따라서 조서 내용과 불일치한 행위를 한 경우 강제집행까지 법적으로 진행할 수 있습니다.

따라서 임대차 계약시 제소전 화해를 신청해두게되면 건물주와 세입자의 분쟁으로 이어지는 명도소송 대비 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

명도소송은 임대인이 임차인에게 권리를 제기할 수 있는 소송이긴 하지만 변호사 선임 비용을 비롯해 소송기간도 1년 이상 걸리는 경우가 많습니다.

다만 제소전 화해는 신청해둔 화해조서를 위반할 경우 그것을 근거로 계약을 해제할 수 있습니다. 따라서 명도소송절차보다 훨씬 간단합니다.

그러므로 추후에 혹시 일어날지 모를 갈등 또는 분쟁을 제소전 화해절차를 통해 사전에 예방할 수 있습니다. 세입자와 상가·주택 임대차계약을 체결할 때 임대인에게 유리하기에 신청해 두는 것이 도움이 됩니다.

제소전화해 신청시 주의할 점

법원에서 제소전 화해신청을 해도 잘 받아주지 않는 경우를 보면 대개 건물주나 세입자 중 한명이 화해기일에 출석하지 않을때입니다.

​법원에 제소전화해를 접수하면 화해기일이 정해지는데 이때 판사앞에서 기재된 내용으로 화해의사를 밝혀야 합니다.

만일 화해기일에 건물주나 세입자 중 한명이라도 출석하지 않으면 법원은 조서내용에 대해 동의하지 않는 것으로 판단합니다.

따라서 기각이 되지 않기 위해서는 제소전 화해를 신청할 때 양측 모두 반드시 법원에 출석해야 합니다.

뿐만 아니라 계약 내용이 변경되는 경우에도 제소전화해 신청이 기각이 됩니다. 따라서 기재할 내용도 신중하게 작성하시길 바랍니다.

만일 조서 내용에 법률에 위반된 사항이 포함될 경우에도 기각이 될 수 있으므로 인용이 되기 위해선 건물주와 세입자간의 합의가 매우 중요합니다.

​임대인의 입장에서는 임차인에게 불리한 조항이 없도록 계약 기간, 임대차계약 해지사유, 부동산의 표시 등을 주의하여 기재하여야 합니다. 이는 상호합의를 거쳐 작성하시는 것이 좋으며 법률적인 문제가 없게 법적 조력을 받아 작성하시는 것을 권해드립니다.

더불어 화해기일 출석 여부를 꼼꼼히 체크하고, 제소 전 화해 조서와 계약서 내용이 달라지지 않도록 주의하시길 당부드립니다.

제소전 화해를 임대차 계약시 신청해두면, 화해 조서를 위반할 경우 임차인에게 임대차 계약 해지 통보를 할 수 있습니다.

뿐만 아니라 앞서 말씀드렸듯이 강제집행권한도 있기에 임대차 계약시 작성하는 것을 권해드립니다.