우리나라 법은 임대차에서 일반적으로 사회적.경제적 약자인 임차인(세입자)을 보호하기 위해 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 등에 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등의 규정을 두고 있습니다.
위 규정에 따르면 임차인의 갱신요구에 의해 상가 임차인은 10년, 주택 임차인은 4년의 임대차기간을 최소로 보장받습니다. 또한 상가의 경우, 임대인(건물주)은 기존 임차인에게 임대차기간 종료 후 기존 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 기회를 보장해 주어야 합니다.
그런데 모든 임차인이 위와 같이 보장받을 수 있을까요?
다음 사례를 한번 살펴 보겠습니다.
- 임차인 A는 임대인 B와 상가건물을 2019. 1. 1.부터 2019. 12. 31.까지, 월차임(월세) 100만원, 매월 말일에 차임을 지급하기로 하는 임대차계약을 체결했습니다.
- 임차인 A는 월세를 잘 내다가 영업이 어려워져 4월분 월세를 못냈고, 5, 6월분 월세는 냈지만, 7, 8월분 월세를 내지 못했습니다. 다행히 9월부터는 영업이 정상화되어 임차인 A는 임대인 B에게 2019. 9. 30.에 밀린 4, 7, 8월분 월세 300만원과 9월 월세 100만원을 모두 지급했고, 이후에는 월세가 밀리지 않았습니다.
- 임차인 A는 임대차계약이 종료하기 1개월 전인 2019. 11.경 임대인 B에게 임대차계약의 갱신을 요구했습니다. 그러자 임대인 B는 3개월치 월세가 연체된 사실을 들어 갱신을 거절했습니다.
- 임차인 A는 임대인 B가 계약갱신을 거절하자 새로운 임차인 C를 구해 권리금을 받고 가게를 넘기기로 하고, 임대인 B에게 C와 임대차계약을 체결할 것을 요구했습니다. 그러자 임대인 B는 새로운 임차인 C와의 임대차계약 체결을 거절하여 임차인 A는 권리금 역시 회수할 수 없게 되어버렸는데요.
- 임대인 B의 임차인 A에 대한 계약갱신거절과 권리금 회수기회 박탈은 정당한 것일까요?
아래 관련 규정과 판례를 살펴보면서 그 답을 알아보겠습니다.
1. 임대차보호법 계약갱신, 권리금 회수기회 보호 관련 규정
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
상가건물 임대차보호법
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
⇒ 위 규정들에 따르면 임차인이
2기(주택) 또는 3기(상가)의 차임에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우,
임대인은
① 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
② 상가건물의 경우에는 임차인의 권리금회수 기회를 보장하지 않아도 됩니다.
2. 임대인의 임대차계약해지, 갱신거절 관련 판례
｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).
위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 [건물명도(인도)]
⇒ 즉, 임대인은 (임차인의 갱신요구권 행사 시에는 차임 연체가 해소되었더라도) 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 2기(주택) 또는 3기(상가)에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우라면 갱신거절이 가능하다는 것입니다.
3. 사례해결
위 판시에 비추어 판단해보면 위 사례에서 임차인 A가 계약 갱신 요구 당시에는 월차임(월세)의 연체가 없었지만, 임대차기간 중인 2019. 8. 31.을 기준으로 3기의 차임인 300만원(4, 7, 8월분 월세)을 연체하였던 사실이 있으므로, 임대인 B의 임차인 A에 대한 계약갱신 거절, 권리금 회수를 위해 임차인 A가 주선한 새로운 임차인 C와의 임대차계약 체결 거절은 정당한 것입니다.
임대차계약과 같은 계속적 계약은 당사자간의 신뢰관계를 기초로 하는 것입니다. 아무리 임대차보호법이 임대차관계에 있어 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 규정된 것이라고 하더라도, 임차인이 계약상 의무를 이행하지 않는다면 임대차계약은 유지될 수 없고 더이상 임대차보호법의 보호도 받을 수 없습니다.
임차인은 임대인에게 차임을 연체하지 않음으로써 신뢰관계를 유지하도록 관리해서 계약갱신을 거절당하거나 권리금 회수기회를 박탈당하는 일이 없도록 해야겠습니다.
여기까지 임차인의 차임연체에 따른 불이익으로 임대인의 계약갱신거절, 권리금 회수기회 박탈에 대해 알아보았습니다.
다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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