이웃간 토지경계에 대한 분쟁은 주변에서도 흔히 볼 수 있는 일입니다.
우선 아래의 사례를 한번 보실까요.
- A는 세모시 네모구 행복동 10-1번지 토지 주인(소유자)입니다. A는 20년 전 위 토지에 주택을 짓고 현재까지 살고 있습니다.
- B는 위 토지에 인접한 세모시 네모구 행복동 10-2번지 토지 주인(소유자)입니다. B는 15년 전 위 토지에 주택을 지었고, 현재는 위 주택을 C에게 임대하여 C가 세들어 살고 있습니다.
- 그런데 A는 최근 B가 지은 주택의 일부가 A의 토지를 침범했다는 사실을 알게 되었습니다.
Q. A는 어떠한 조치를 할 수 있을까요?
A1) 위 사안은 A와 B가 서로 양보하여 A의 토지 일부를 B에게 팔거나, B가 A에게 사용료를 지급하는 등으로 해결하는 것이 이상적일 것입니다. 그러나 A와 B가 서로 원만히 합의되지 않는 경우라면 결국 법적인 절차대로 처리할 수 밖에 없을 텐데요.
A가 B를 상대로 법적으로 어떤 절차를 취할 수 있는지에 대한 답을 하기 위해서는 A가 어떠한 권리를 가지고 있는지를 먼저 알아야 합니다.
A는 네모구 행복동 10-1번지 토지의 주인이라고 했는데, 이를 법적으로 표현하면 “A는 네모구 행복동 10-1번지 토지의 소유권을 가진다.”라고 할 수 있습니다.
“소유권”이란 물건을 지배할 수 있는 관념적인 권리인데, “소유자”는 소유물을 사용.수익.처분할 권리가 있습니다(민법 제211조).
→ 즉, A는 네모구 행복동 10-1번지 토지에 대해서는 그 어떤 누구의 방해도 받지 않고 '독점적'이고 '배타적'으로 '사용.수익'하고(농사를 짓든, 건물을 짓든, 임대를 주든), '처분'할(은행 등에 담보로 제공하든, 다른 사람에게 팔든) 권리가 있다는 것이지요.
A2) 그런데 A의 소유인 토지 위에 지어진, 위 토지에 대해 아무런 권리 없는 B의 건물로 인해 A는 자신의 토지에 대한 소유권을 방해받고 있는 것입니다.
우리나라 민법은 A처럼 소유권 행사를 방해받는 자에게 “소유물방해제거청구권”을 인정하고 있습니다. (소유물방해제거청구권, 소유물방해배제청구권, 소유권에 기한 방해배제청구권 모두 같은 의미입니다.)
민법
제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.
→ 따라서 A는 B에게 민법 제214조에 따라 소유물방해제거청구권을 행사하여 B의 건물 중 A의 토지를 침범하는 부분을 철거하도록 요구할 수 있습니다.
이 때 설령 B가 A의 토지를 침범하는 줄 모르고 건물을 지은 것이라도 하더라도 B가 건물을 철거해야 하는 것에는 변함이 없습니다.
A3) 그런데 이 사안의 경우 B의 건물에는 C가 세입자로 살고 있었는데요. A로서는 C가 B의 건물에서 퇴거하지 않는 이상 건물을 철거할 수 없는 문제가 발생합니다(C가 살고 있는 건물을 부술 수는 없겠죠. C를 건물에서 먼저 내보내야 합니다.).
→ 따라서 A는 C에 대해서도 민법 제214조에 따라 소유권에 기한 방해배제로서 건물로부터 퇴출을 청구할 수 있습니다.
이 때 C가 B와의 관계에서 적법한 권리를 가진 임차인이라고 하더라도 C는 건물에서 나가야만 하는데요. C의 권리는 건물에 대한 것이지 A의 토지에 대한 것은 아니라서, A의 토지에 대해서는 권한 없는 사용으로 A의 토지 소유권을 방해하고 있기 때문입니다 (대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결 참조).
A4) 한편 B는 A의 토지 중 일부를 15년간 무상으로 사용함으로서 법률상 원인 없이(A가 B에게 토지를 임대하거나 무상으로 사용하도록 제공하는 등의 행위가 없었기 때문에) 이익을 얻었기 때문에 B가 침범한 A의 토지 부분에 대한 이익을 반환해야 합니다 (민법 제741조).
민법
제741조(부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
통상 소송으로 진행되는 경우, A는 법원에서 지정한 감정인을 통해 B가 침범한 토지 부분 확정과 과거 10년치의 차임을 감정하는 방식으로 입증하게 됩니다. 일반적인 채권의 소멸시효는 10년이기 때문에 비록 B가 15년 동안 부당이득을 얻었다고 하더라도 10년치 부당이득만 반환청구하는 것이 일반적입니다(A가 과거 15년치 부당이득을 청구해도 B가 과거 10년 이전의 부분에 대해서 소멸시효 완성을 주장하면 그만이기 때문이죠.).
A5) 결론적으로 A는 민법 제214조를 근거로 B를 상대로 건물 철거와 토지 인도를, C를 상대로 건물에서의 퇴거를 청구할 수 있고, 민법 제741조를 근거로 B에게 차임 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
여기까지 소유물방해제거청구권(소유권에 기한 방해배제청구권)과 부당이득반환청구에 대해 알아보았습니다.
다만 구체적인 사안에 따라 법적 대처 방안은 달라질 수 있으므로 법률행위 전 반드시 법률전문가인 변호사와 상담을 통해 조력을 받으시기 바랍니다. 감사합니다.
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