내기 아까운 양도소득세 절세하는 방법은 무엇일까? 

안녕하세요 프리머스 법률사무소 조재광 변호사입니다.

부동산에 관심이 많으신 분들은 양도소득세에 대해서도 당연히 관심이 많으실텐데요.
오늘은 부동산 양도소득세 절세 방법에 대한 기본적인 것들을 살펴보겠습니다.

먼저 양도소득이란 부동산 등의 법 소정 과세대산 자산을 비경상적비반복적으로 양도함으로써 발생하는 소득을 말합니다. 여기에서 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에대한 현물출자등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말합니다.

양도소득세는 양도차익에서 각종 공제등을 통해 양도소득 과세표준으로 과세됩니다. 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 산출 할 수 있습니다. 흔히 부동산을 보유하고 계시거나 부동산을 취득하려고 계획중이신 분들이 놓치기 쉬운 것이 바로 필요경비입니다.

앞서 언급한 것처럼 필요경비는 양도가액에서 공제하는 금액을 말하기 때문에 결과적으로 양도소득세를 절세 할 수 있는 가장 기본적인 것입니다. 그래서 필요경비에 대해 많은 신경을 써야 합니다.

“필요경비에 포함되는 것은 무엇인가.”

1. 취득시 발생하는 취득세등

부동산을 취득할 때 발생하는 취득세와 농어촌특별세, 인지세 등은 매입부대비용으로 취득가액에 포함되어 납부하는 세금을 줄여주는 역할을 하게 됩니다. 이러한 취득세등은 국가등에 납부하는 세금으로 과세관청에서 파악하고 있기 때문에 특별한 증빙이 필요 없는 경우가 많습니다.

또한, 부동산 중개수수료나 법률자문등이 필요한 경우 발생하는 전문가 수수료 또한 필요경비에 해당합니다. 중개 수수료등은 매입시에만 발생하는 것이 아니라 매각시에도 발생하기 때문에 매각시에도 공제받으실 수 있습니다. 앞서 말씀드린대로 취득세등은 납부영수증을 구비하고 있지 않더라도 자동적으로 공제되는 편리함이 있습니다. 하지만 많은 분들이 쉽게 놓치는 중개수수료나 법률자문등에 소요된 수수료등은 시간이 지나게 되면 그 증빙을 다시 받기 힘든 경우가 많기 때문에 거래를 한 즉시 구비해 두셔야 합니다.

취득시 빈번히 발생하는 법적 다툼이 있는 경우 소유권을 확보하기 위해 발생한 소송비용, 화해비용, 명도비용등도 공제대상에 포함됩니다.

2. 자본적지출

보유기간 중 공사로 지출한 비용도 필요경비에 포함되는 경우가 있습니다. 대표적으로 보일러교체, 발코니샤시, 베란다 확장공사 등인데요. 이러한 지출은 결과적으로 보유중인 자산의 가치를 높여주는 지출, 즉 자본적지출로 인정되어 필요경비에 포함됩니다. 하지만 이러한 자본적지출 또한 반드시 증빙을 보관하고 있어야 필요경비로 인정 받을 수 있습니다.

이러한 자본적지출은 증빙서류를 보관하고 있으면 납부하는 세금을 크게 줄일 수 있습니다.

예를들어 서울 2주택자 기준, 3억 원으로 주택을 매입한 경우 2천만 원으로 발코니확장등 자본적지출을 하고 이후 8억 원에 판매하게 되면 약 930만원의 세금을 절약할 수 있습니다.(이는 개인적 상황에 따라 다를 수 있습니다.)

이렇듯 우리가 흔히 받고 버리는 증빙 한 장으로 약 천만 원의 세금을 절약할 수 있는 것입니다.
이런 공사등의 자본적지출에는 지출사실을 인정받기 위한 보조자료가 필요할 수 있습니다.
양도소득세 필요경비와 취득가액 절세를 위한 금융거래내역서나 공사전, 후의 사진등 혹은 견적서등이 필요할 수 있습니다. 대부분 공사가 마무리되면 이러한 서류들을 폐기하는 경우가 많은데 구비해 놓으면 양도시 큰 세제혜택을 누릴 수 있겠죠?

그렇다고 모든 공사비용이 자본적지출에 해당하여 필요경비로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.

보유중에 흔히 발생할 수 있는 도배나 장판 비용 혹은 유리창 교체비용등은 수익적지출이라하여 자산의 가치를 궁극적으로 높여주는 것이 아니기 때문에 자본적지출처럼 필요경비로 인정받을 수 없습니다.

이렇듯 증빙에 포함되는 것과 포함되지 않는 것을 잘 구분하여 증빙을 관리하는 것이 중요합니다.

지금까지 부동산 양도소득세 절세의 가장 기본적인 것에 대해 알아보았는데요.
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