코로나로 인한 임대차 계약해지 인정사례 

안녕하세요. 로펌 로진의 대표 변호사 김성환 변호사 입니다.

코로나19 사태로 인한 여파가 길어지고 있습니다. 특히 소상공인들이 많이 힘든 상황에 있는데요.

최근 코로나19 사태로 인하여 매출이 급감한 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약의 해지 확인을 구한 사안에서, 예외적으로 사정변경을 이유로 임대차 계약의 해지를 인정한 사례가 있어 소개해보고자 합니다.

사건개요

임차인은 2019. 5. 31. 임대인과 이 사건 상가에 관하여 임대 보증금 2억3천만원, 차임 월 2,200만원, 기간을 3년으로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다.

임차인은 임차한 점포에서 의류·악세사리·패션잡화를 취급하는 사업을 하고 있었습니다.

그런데, 코로나19사태로 인하여 외국관광객 입국이 중단되면서 이 사건 점포에서의 매출은 급감하였습니다. 임차인은 어떻게든 버텨보려고 차임을 지급하였으나, 일정 시점부터는 지급하지 못하였고 2020. 5. 21.부터 이 사건 점포의 영업을 중단한 다음, 내용증명을 통하여 코로나19사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생하여 이 사건 임대차 계약을 해지하겠다는 해지 의사표시를 하였습니다.

임대인은 임차인의 계약해지 통보를 받고, 코로나19사태는 홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는데 지장이 없는 멀쩡한 상태에서 이 사건 임대차 계약을 해지할 수 없다고 회신하였습니다.

그러자 임차인은 이 사건 임대차 계약이 해지되지 않으면, 임차료라도 감액되어야 한다는 차임감액요청의 의사표시를 하였습니다.

그러나, 임대인은 임차인의 요청을 들어줄 수 없다고 하였습니다.

이에 임차인은 임대인을 상대로 주위적으로 임대차 계약의 해지 확인 소송을 제기하였고, 예비적으로 경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 되었다는 이유로 임차료 감액청구를 하였습니다.

사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해주는 것입니다. 따라서 이는 구체적 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있는 것입니다.

법원의 판단

법원은 이 사건에 관하여, 코로나19사태로 인하여 이 사건 점포에서의 매출이 급감한 것은 불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우에 해당한다고 봄이 상당하고, 설령 이와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고, 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것이다라고 판단하였습니다.

법원은 이 사건 임대차계약은 임차인의 계약해지의사표시가 담긴 1차 내용증명 우편이 송달된 날로부터 30일이 경과한 2020. 7. 4.자로 적법하게 해지되어 종료되었다고 할 것이고, 확인을 구할 법률상 이익도 인정된다고 판단하였습니다.