상가건물임대차 차임연체 갱신요구 

안녕하세요. 로펌 로진의 대표 변호사 김성환입니다.

상가건물을 임대차하여 사용하는 경우, 이미 사업을 운영 중인 상가에서 임대차 계약을 갱신할 수 있는지는 자신이 그 사업을 계속할 수 있느냐와 관련하여 굉장히 중요한 부분입니다.

상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법' 이라 하겠습니다) 제10조에서 10년까지는 임차인의 갱신요구할 수 있는 권리를 보호하고 있습니다.

상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 ​임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 ​최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009.1.30]

하지만, 이러한 갱신요구권의 경우에도 제10조 1항 각호에 있는 경우에는 갱신요구를 하지 못하게 되어 있으므로 조심하셔야 합니다.

특히, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 갱신요구권을 상실하게 되므로 유의하셔야 하겠습니다.

오늘은 이에 관하여 최근 대법원에서 판시된 의미있는 사례를 소개해 드리도록 하겠습니다.

사건의 개요

임대인과 임차인은 상가건물의 임대차 계약을 하였고, 2018. 8. 31.계약만료를 앞두고 있었습니다.

임차인은 상가건물 임대차 계약 기간 중인 2017. 9. 8.에 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었던 적이 있었으나, 이후 바로 임대인에게 연체된 차임을 지급하였습니다.

임차인은 임대차 계약 기간 만료를 앞두고 계약 갱신 요구권을 행사하였습니다. 그러나 임대인은 임차인이 과거 3개월분 차임연체된 적도 있어 계약 연장을 받아들일수 없을만큼 신뢰가 깨어졌다는 이유로 계약갱신요구를 거절하였습니다.

임차인이 갱신요구권이 있다며 상가를 비워주지 않자, 임대인은 임차인을 상대로 건물명도(인도) 소송을 제기하였습니다.

법원의 판단

상가임대차법 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.

위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.

원심은 판시와 같은 이유로, 임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

상가건물의 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우(반드시 임차인이 갱신요구권을 행사할 당시가 아니라), 임대인이 임차인의 갱신요구권이 허용되는 지? ▶ 아니다