해제에 따른 원상회복의무 

해제에 따른 원상회복의무에서 영업이익이 포함될까?

어려운 주제다 보니, 하나의 사례를 들어 설명드리는게 좋을 것 같네요.

웨딩홀을 운영하는 매도인이 건물을 포함한 웨딩홀을 매수인에게 팔았습니다. 매수인은 매매대금을 지급하지 않은 채 건물을 인도받아 웨딩홀을 운영하였고, 결국 매매대금 미지급을 이유로 매도인이 계약을 파기하였습니다. 그렇다면, 매수인은 웨딩홀을 포함한 건물을 매도인에게 돌려주면서, 웨딩홀을 운영하여 얻은 영업이익도 반환을 해야 하는 것일까요(참고로 매수인은 이미 지급한 매매대금과 그에 대한 이자를 받을 수 있습니다. 손해배상은 별론으로 하고요)?

최근 대법원은 해제에 따른 원상회복의무에서 영업이익이 포함되는지 여부에 관한 최신 판결이 있었습니다. 특히 고등법원의 결론과는 정반대의 판결을 하였는데요. 저 역시 관련사건을 처리하던 도중 이와 유사한 쟁점이 있어 논문을 검토했던 적이 있었고, 논문의 태도는 "사회 통념상 행위자의 특별한 노력이 투입되지 않아도 얻을 수 있는 영업상 이익은 사용이익으로서 원상회복의무에 포함된다"라는 결론이었습니다. 이 점에 포인트를 두면서 대법원 판례를 읽어보시기 바랍니다.

해제에 따른 원상회복의무와 관련한 최신 대법원 판례

대법원은 " 원심은, 이 사건 계약이 적법하게 해제된 이상 매수인인 피고들이 그동안 매매 목적물인 이 사건 건물 등을 사용하여 얻은 영업이익도 그 목적물이 통상적인 영업활동에 사용되는 것이라면 반환하여야 할 사용이익에 속한다고 전제한 다음, 피고들에게 그 영업기간 동안 2013년도 영업이익을 기준으로 산정한 사용이익의 반환을 명하였다.

그러나 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

매매계약이 해제된 경우에 매수인이 그 목적물을 인도받아 사용하였다면 원상 회복으로서 그 목적물을 반환하는 외에 그 사용이익을 반환할 의무를 부담하고, 여기에서 사용이익의 반환의무는 부당이득반환의무에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 점유․사용한 기간 동안 그 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상 되는 이익, 즉 임료 상당액을 매수인이 반환하여야 할 사용이익으로 보아야 한다(대법 원 2014. 11. 13. 선고 2013다29196 판결 등 참조).

원심 판결이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 피고들이 웨딩홀 시설이 갖추어진 이 사건 건물 등을 인도받아 그곳에서 웨딩홀 영업을 하여 왔으므로 다른 특별한 사정이 없는 한 피고들이 반환하여야 할 이 사건 건물 등의 사용이익은 점유․사용한 기간 당해 재산으로부터 통상 수익할 수 있을 것으로 예상되는 이익, 즉 웨딩홀 시설이 갖추어진 이 사건 건물 등을 임차하는 경우의 임료 상당액으로 봄이 상당하다.

그러나 이를 넘어서 피고들이 웨딩홀 영업으로 인해 얻은 영업이익이 바로 이 사건 건물 등의 사용이익에 해당한다고 보기는 어렵다. 그럼에도 원심은 이와 달리 피고들이 이 사건 건물 등에서 한 웨딩홀 영업으로 인해 얻은 영업이익도 반환하여야 할 이 사건 건물 등의 사용이익에 해당한다고 보고, 원고들이 2013년경 웨딩홀 영업을 할 당시 얻었던 영업이익에 해당하는 부분이 사회 통념상 피고들의 행위가 개입되지 않았더라도 2014년 이후에도 원고들이 당연히 취득하였으리라고 생각되는 범위 내에 있다고 보아 이를 반환할 의무가 있다고 판단하였으니, 이러한 원심의 판단에는 계약해제에 따른 원상회복의 범위, 매매계약 해제 시 반환하여야 할 매매목적물의 사용이익 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다.

이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다"라고 판시(대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결 참조)하였습니다.

판례의 해설

우선 제 견해는 대법원 입장에 비판적이고, 고등법원의 입장에 가깝습니다. 대법원 판결은 계약 해제에 따른 원상회복 의무에 포함되는 사용이익은 웨딩홀 시설이 갖추어진 이 사건 건물을 임차하는 경우의 임료 상당액이고, 이를 넘어 피고들이 웨딩홀 영업으로 인해 얻은 영업이익이 바로 이 사건 건물의 사용이익으로 볼 수는 없다고 하였습니다. 그러나 웨딩홀은 매수인인 피고의 특별한 노력이 투입되지 않았더라도 영업이익을 충분히 얻을 수 있으리라 보입니다(웨딩홀은 기존 직원들에 의해 시스템적으로 운영되고, 주인이 발 벗고 영업하지는 않을 것입니다). 고등법원도 사회 통념상 피고의 행위가 개입되지 않았더라도 웨딩홀의 영업이익을 얻을 수 있다고 판단하였고요. 특히 피고가 특별한 노력을 들이지 않아도 얻을 수 있는 영업이익을 반환하지 않는다면 계약 해제에 귀책사유가 있는 피고는 이를 통해 부당한 이익을 얻게 됩니다. 물론 이 점에 대한 충분히 논증이 있었다면 대법원의 결론도 바뀔수 있으리라 보입니다.