[1심 및 항고심 전부승소] 지식산업센터 구내통신사 독점해소 

1. 사건의 개요 

집합건물인 지식산업센터의 분양 당시 분양계약서에 "시행사의 구내 전기통신사업자 지정에 동의"조항이 있어 사전 서면동의가 있다고 해석되는 경우 , 사후에 수분양자인 구분소유자들이 관리단을 구성하여 독점 영업 중인 해당 구내통신사와의 구내통신 및 임대차계약을 해지하고 및 다른 구내통신사를 지정할 수 있는지가 문제된 사안 

2. 사건의 발단

분양 받은 이후 소유자/임차인들이 구내에서 인터넷서비스를 가입하면서, 이 건물이 분양 당시부터 특정 통신사만 가입할 수 있도록 되어 있어 기존에 사용하던 통신사와의 결합할인 등을 할 수 없게 되고 같은 속도 기준 최대 2~3배의 요금을 납부해야 하는 상황이 되며 다수의 민원이 발생. 

관리단은 시행사의 계약들 검토하는 과정에서 시행사가 특정 구내통신사와 무려 7년 간의 독점영업 계약을 한 계약서를 발견, 같은 기간 동안 아예 건물의 기능상 공용부분인 구내통신실 전체를 임대한 임대차계약과 함께 이 계약들을 모두 장래를 향해 해지하기로 의결함. 

독점 구내통신사가 이에 반발하여, 선제적으로 독점지위확인 및 임대차계약 유효 확인하고자 단행가처분을 신청. 

3. 대립하는 입장 

독점 구내통신사로서는 시행사와 오랜 협의 끝에 7년 간의 독점영업권을 얻었으므로 갑자기 관리단이 성립했다고 이를 해지하는 것은 부당하고, 구내에 통신설비를 모두 자비로 투자/시공하여 구비하였으므로  예상했던 이익을 보지 못하면 파산의 위험에 처하게 된다는 점. 특히 분양 받을 당시 작성한 분양계약서로 전원의 서면동의가 인정된다(대판 2006다33340)는 점을 강력하게 주장. 

수분양자들로서는 깨알 같은 분양계약서 한켠의 동의조항 때문에 특정 통신사만을 사용할 수 있게 되고, 독점영업의 결과로 최대 2~3배에 달하는 통신요금을 납부하여야 하는 상황. 심지어 인터넷 상태가 원활하지 못하여  일부에서는 이러한 이유로 임차인과의 분쟁, 새 임차인 구하기에 어려움을 겪는 등 재산가치 자체의 하락마저 있어 타 통신사의 진입을 허용하도록 하자는 민원이 강력하였음 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 시행사는 관리단 성립 이전까지 건물의 관리권을 적법하게 가지므로(집합건물법 제9조의3 제1항), 그 관리권의 행사로서 한 계약의 유효범위가 핵심 쟁점.

3. 난점 - 상대의 주장과 일치하는 대법원 판례의 존재 

의뢰인읜 구분소유자들은 해당 계약이 유지되면 7년간 최대 약 20여억 원의 손해를 감수해야 하여 임대료 하락 등 추가적 재산피해가 있을 수도 있어 반드시 막아야만 한다는 점에서, 너무도 당연하게 해지가 될 것으로 생각하고 있었으나, 

해당 독점계약이 분명히 수분양자들에게는 불편하고 불리한 관리행위였기는 하나, 법률상 시행사의 관리권을 부정할 수 없는 시기에 이루어진 계약으로서 사전에 통신설비를 갖추는 것은 건물관리를 위해 필수적인 사안으로 일부 정당성을 인정할 수 있고, 나아가 분양계약서에서 동의를 한 바 있는 수분양자들이 계약을 부정할 수 있는지 어려움이 있었던 사안. 

특히 유사 사안에서 깨알 같은 분양계약서의 한 조항을 근거로 전원 사전 서면동의로 명시적으로 인정한 대법원 판례가 있다는 점이 큰 문제. 

4. 착안점 

대법원 판례 사안에서의 분양계약서 동의 조항과 본건의 분양계약서를 비교 검토한 결과 대조되는 사실관계를 발견함. 

대법원 판례 사안은 1) 특정인을 관리인으로 한다는 것에 대한 내용으로, 그 자체로 구분소유자들의 권리의무에 직접 영향을 미치는 사안에 대한 것이 아니라는 점, 2) 관리인은 언제든 구분소유자들에 의해 개/선임할 수 있는 사안이라는 점, 3) 나아가 특정인의 성명이 있고 임기가 단기이며 예측할 수 있는 판례 사안과는 달리, '업체'/'기간'/'계약조건' 등이 전혀 예측이 불가능하며 오로지 '시행사의 임의'에 맡긴다는 내용으로밖에 해석되지 못하는 본건 조항은 집합건물법상의 '서면동의'로 인정되기 위해 필요한 최소한의 구체적 '안건 특정'조차 되지 못한 것으로서, 본건에 해당 대법원 판결은 반영되어서는 안되는 것임을 강하게 주장하였음. 

4) 분양계약서는 약관으로서 해당 조항은 부당하게 추상적이며 불리하며 사업자에만 유리한 것으로서 무효이기도 하다는 점도 추가로 법리주장을 전개.

한편 '유리한 최근 하급심 판결을 다수 소개'하여 관리단에 시행사의 관리행위 효력은 원칙적으로 승계되지 아니한다는 법리를 소명하고, 

집합건물법의 국회 '개정추이와 이유'를 검토하여, 시행사의 관리권한은 궁극적으로는 구분소유자들을 위한 것으로서 관리단 성립 전까지의 '일시적'인 것이며 '보존적'인 '최소한'의 사항에 그쳐야 하며 구분소유자들이 후에 이를 '변경/폐지할 수 있는 것'임을 예정하고 구분소유자 관리권을 보호/강화하는 방향으로 개정되어가고 있다는 점을 재판부에 역설하였음. 

그 뿐 아니라 통신실 임대차계약은 '기능상 공용부분'에 대한 것으로서 그 기능을 위하여 특정인에 임대하는 것이 '전기통신사업법'이 예정하고 있지 않은 방법으로서 위법하거나 부당하다는 점, 

한편 전기통신사업법과 시행령상 등록 요건이 제공장소를 특정하게 되어 있는 점에 착안, 상대의 등록이 타 건물에 되어 있어 그 등록으로 의뢰인 건물에도 통신서비스를 제공하는 것이 유효한지 법적 효력이 의심된다는 점을 발견/소명하고, 해당 사안에서의 방통위 담당자의 의견 역시 수집 검토하여 제출함.

최종적으로는, 독점이익이 약 20억 원에 달하는 것에 비해, 소유자 스스로 결정하지 않은 사안으로 선택권을 침해당하고 사실상의 재산상 피해가 발생하고 있는 구분소유자들의 피해가 오히려 회복하기 어려운 것임을 '숫자'와 '표'로써 주장/입증함. 

5. 결과 

재판부는 1심에 이어 2심도 상대방 신청인 신청을 모두 기각하고, 의뢰인인 피신청인 주장을 전부 인용하는 결정을 선고함. 

6. 평가 

불리한 대법원 판례가 있어 처음부터 상당한 난항이 예상되는 사건이었고, 그렇기에 상대방도 분양계약서, 판례법리를 적극적으로 주장하며 승소를 예상했고, 항소심 이후부터는 선제투자액, 파산 위험 등을 내세우며 치열하게 다투었던 사안이었습니다. 

이번 사안은 불리한 선례가 있거나 대법원 판결이 있어 명백하게 불리해 보이는 사안이더라도 당사자가 막연한 부당함을 느낄 수 있는 사안이기만 하다면, 법률대리인인 변호사가 꼼꼼한 사안 분석과 법리해석을 통해 사건 해결의 실마리를 만들고 이어 나간다면 충분히 성공으로 이끌 수 있음을 확인했다는 점에서 대리인으로서도 의미가 있는 성공사례였습니다.