부모자식간 명의신탁 건물의 상속재산 포함 여부 

최근 아파트 가격이 천정부지로 오르면서 신규 아파트 공급 계획에 따른 청약 경쟁이 뜨겁습니다.

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청약에 당첨만 된다면 로또에 맞먹는 큰 수익이 보장될 것이라는 기대때문에 너도나도 청약시장에 뛰어드는데요,

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걔중에는 당첨률을 높이기 위해 가족 구성원 이름을 빌려 청약을 신청하는 경우도 발생합니다.

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가족이니까 누구라도 당첨된다면 그 사람 명의만 빌려 아파트를 소유할 수 있으니까요.

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이런 부동산을 명의신탁 부동산이라고 부릅니다.

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그러나 부동산 명의신탁은 원칙적으로 불법이며, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법)에 따라 원칙적으로 무효입니다.

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따라서, 실소유자가 자신의 소유권을 인정받지 못할 수 있고, 과징금, 형사처벌 등 불이익을 받을 수도 있는 것이죠.

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다만 부부간 명의신탁의 경우에는 예외적으로 인정해주고 있는데요, 그렇다면 부모자식간 명의신탁의 경우에는 어떨까요?

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아버지의 명의신탁부동산을 형이 가지고 있었다면 이 부분은 상속재산에 포함되는 걸까요?

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이번 시간에는 부모자식간 명의신탁이 가능한지, 명의신탁 부동산이라면 이 경우 상속재산에 포함되는지 여부를 알아보도록 하겠습니다.

명의신탁이란 실소유자(신탁자)와 명의자(수탁자) 간에 실질적인 거래를 행하지 않고 매매 등 채권계약의 형식으로 목적재산의 명의만을 수탁자 앞으로 이전해두는 것을 뜻합니다.

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세금 부담을 크게 줄일 수 있고 그 외에 다른 부차적인 목적을 위해서도 많이 이용되어 왔는데요, 하지만 부동산 명의신탁이 세금포탈, 은닉재산 형성, 투기 등 불법적인 수단으로 이용되면서 결국 1995년 7월 1일 '부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)'으로 불법행위임이 규정되고, 그로 인하여 예외적으로 허용되는 몇 가지 경우를 제외한다면 명의신탁 약정은 무효가 되었으며, 형사처벌 및 과징금의 대상이 됐습니다.

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명의신탁이 예외적으로 허용되는 경우는 부동산 실명법 제8조에 따라 ① 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우, ② 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, ③ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 뿐입니다.

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즉, 부모자식간이라도 명의신탁은 허용되지 않는 것입니다.

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때문에 아버지가 여러가지 사유로 형의 명의를 빌려 부동산을 소유하고 있었다 하더라도 이를 입증할 수 있는 방법이 없고 형으로부터 부동산을 돌려받지 않았다면 명의신탁을 주장한다고 해도 인정받기 어려우며 대개 이러한 경우 증여로 보는 것이 일반적입니다.

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따라서 이 건물은 형의 특별수익이 되는 것이죠.

특별수익이란 ‘공동상속인이 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 통해 이전받은 재산’을 뜻합니다.

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또한 특별수익은 기초상속재산을 결정하는 부분이기에 상속재산분할은 물론 유류분 등에서 필수적인 요소인데요,

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상속재산분할을 하는 경우 특별수익은 피상속인 사망 기준 시점의 상속재산에 합산한 후 각 상속인의 상속분대로 분할한 뒤 특별수익을 받은 상속인은 특별수익액만큼을 공제한 후 나머지에 해당하는 상속재산만 받게 됩니다.

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그런데 만일 건물 자체를 명의신탁받은 경우라면 소유권이 이전된 시점부터 발생하는 건물 임대료도 특별수익에 해당할까요?

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결론적으로 말하자면, 건물 매매 계약 시 매매대금 조달 및 납부에 관한 사정, 계약의 실제 당사자가 누구였는지 등 계약 당시와 이후 건물 관리 등에 관한 사정이 어떠했는지에 따라 건물 자체가 특별수익이 될 것인지 아니면 매매대금만이 특별수익이 될 것인지 여부가 결정됩니다.

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일반적으로는 증여받은 건물의 소유권자는 그 과실인 임료를 수취할 권리가 있기 때문에 임대료까지 특별수익으로 보지는 않습니다.

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생전 부모가 자식에게 부동산 등을 증여할 때에는 그 부동산의 소유권뿐 아니라 그 이용으로부터 발생하는 과실을 상속인에게 귀속시키려는 의사가 있다고 추정하기 때문입니다.

해당 건물이 아버지로부터 형에게 명의신탁된 것이라면 해당 건물 뿐만 아니라 건물을 통해 얻은 임대료 수익도 상속재산에 포함될 수 있을 겁니다.

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그러나 이를 입증하기 위해서는 아버지가 형 명의로 해당 건물을 취득해 준 당시 아버지가 매매대금을 전부 부담했으며, 건물 매매 계약도 직접 진행했다는 사정, 아버지가 건물 관리를 직접 하면서 임차인 관리, 재산세 납부 등을 직접했다는 사정을 최대한 주장 입증을 해 부동산 자체를 특별수익으로 인정받을 수 있도록 해야 합니다.

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세금 납부 영수증, 매매계약 당시 부동산 중개인의 증언, 임차인의 증언 또는 사실확인서 등이 도움이 될 수 있습니다.

특별수익에 포함되는 재산은 증여 시기나 대상에 따라 유류분 산정에도 영향을 줄 수 있습니다.

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또한 대습상속인이 대습원인의 발생 이전에 피상속인으로부터 증여를 받은 경우 이는 상속인의 지위에서 받은 것이 아니므로 상속분의 선급으로 볼 수 없다는 대법원 판례가 존재하기에 특별수익에 관해서는 법률가의 정확한 판단 하에 대응해야 합니다.

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