최근 아파트 가격이 천정부지로 오르면서 신규 아파트 공급 계획에 따른 청약 경쟁이 뜨겁습니다.
청약에 당첨만 된다면 로또에 맞먹는 큰 수익이 보장될 것이라는 기대때문에 너도나도 청약시장에 뛰어드는데요,
걔중에는 당첨률을 높이기 위해 가족 구성원 이름을 빌려 청약을 신청하는 경우도 발생합니다.
가족이니까 누구라도 당첨된다면 그 사람 명의만 빌려 아파트를 소유할 수 있으니까요.
이런 부동산을 명의신탁 부동산이라고 부릅니다.
그러나 부동산 명의신탁은 원칙적으로 불법이며, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, 부동산실명법)에 따라 원칙적으로 무효입니다.
따라서, 실소유자가 자신의 소유권을 인정받지 못할 수 있고, 과징금, 형사처벌 등 불이익을 받을 수도 있는 것이죠.
다만 부부간 명의신탁의 경우에는 예외적으로 인정해주고 있는데요, 그렇다면 부모자식간 명의신탁의 경우에는 어떨까요?
아버지의 명의신탁부동산을 형이 가지고 있었다면 이 부분은 상속재산에 포함되는 걸까요?
이번 시간에는 부모자식간 명의신탁이 가능한지, 명의신탁 부동산이라면 이 경우 상속재산에 포함되는지 여부를 알아보도록 하겠습니다.
부모자식간 명의신탁, 인정받기 어렵다
명의신탁이란 실소유자(신탁자)와 명의자(수탁자) 간에 실질적인 거래를 행하지 않고 매매 등 채권계약의 형식으로 목적재산의 명의만을 수탁자 앞으로 이전해두는 것을 뜻합니다.
세금 부담을 크게 줄일 수 있고 그 외에 다른 부차적인 목적을 위해서도 많이 이용되어 왔는데요, 하지만 부동산 명의신탁이 세금포탈, 은닉재산 형성, 투기 등 불법적인 수단으로 이용되면서 결국 1995년 7월 1일 '부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(부동산실명법)'으로 불법행위임이 규정되고, 그로 인하여 예외적으로 허용되는 몇 가지 경우를 제외한다면 명의신탁 약정은 무효가 되었으며, 형사처벌 및 과징금의 대상이 됐습니다.
명의신탁이 예외적으로 허용되는 경우는 부동산 실명법 제8조에 따라 ① 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우, ② 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, ③ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 뿐입니다.
즉, 부모자식간이라도 명의신탁은 허용되지 않는 것입니다.
때문에 아버지가 여러가지 사유로 형의 명의를 빌려 부동산을 소유하고 있었다 하더라도 이를 입증할 수 있는 방법이 없고 형으로부터 부동산을 돌려받지 않았다면 명의신탁을 주장한다고 해도 인정받기 어려우며 대개 이러한 경우 증여로 보는 것이 일반적입니다.
따라서 이 건물은 형의 특별수익이 되는 것이죠.
특별수익은 상속재산에 포함되나요?
특별수익이란 ‘공동상속인이 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 통해 이전받은 재산’을 뜻합니다.
또한 특별수익은 기초상속재산을 결정하는 부분이기에 상속재산분할은 물론 유류분 등에서 필수적인 요소인데요,
상속재산분할을 하는 경우 특별수익은 피상속인 사망 기준 시점의 상속재산에 합산한 후 각 상속인의 상속분대로 분할한 뒤 특별수익을 받은 상속인은 특별수익액만큼을 공제한 후 나머지에 해당하는 상속재산만 받게 됩니다.
그런데 만일 건물 자체를 명의신탁받은 경우라면 소유권이 이전된 시점부터 발생하는 건물 임대료도 특별수익에 해당할까요?
결론적으로 말하자면, 건물 매매 계약 시 매매대금 조달 및 납부에 관한 사정, 계약의 실제 당사자가 누구였는지 등 계약 당시와 이후 건물 관리 등에 관한 사정이 어떠했는지에 따라 건물 자체가 특별수익이 될 것인지 아니면 매매대금만이 특별수익이 될 것인지 여부가 결정됩니다.
일반적으로는 증여받은 건물의 소유권자는 그 과실인 임료를 수취할 권리가 있기 때문에 임대료까지 특별수익으로 보지는 않습니다.
생전 부모가 자식에게 부동산 등을 증여할 때에는 그 부동산의 소유권뿐 아니라 그 이용으로부터 발생하는 과실을 상속인에게 귀속시키려는 의사가 있다고 추정하기 때문입니다.
건물 임대료까지 상속재산에 포함시키려면
해당 건물이 아버지로부터 형에게 명의신탁된 것이라면 해당 건물 뿐만 아니라 건물을 통해 얻은 임대료 수익도 상속재산에 포함될 수 있을 겁니다.
그러나 이를 입증하기 위해서는 아버지가 형 명의로 해당 건물을 취득해 준 당시 아버지가 매매대금을 전부 부담했으며, 건물 매매 계약도 직접 진행했다는 사정, 아버지가 건물 관리를 직접 하면서 임차인 관리, 재산세 납부 등을 직접했다는 사정을 최대한 주장 입증을 해 부동산 자체를 특별수익으로 인정받을 수 있도록 해야 합니다.
세금 납부 영수증, 매매계약 당시 부동산 중개인의 증언, 임차인의 증언 또는 사실확인서 등이 도움이 될 수 있습니다.
특별수익에 포함되는 재산은 증여 시기나 대상에 따라 유류분 산정에도 영향을 줄 수 있습니다.
또한 대습상속인이 대습원인의 발생 이전에 피상속인으로부터 증여를 받은 경우 이는 상속인의 지위에서 받은 것이 아니므로 상속분의 선급으로 볼 수 없다는 대법원 판례가 존재하기에 특별수익에 관해서는 법률가의 정확한 판단 하에 대응해야 합니다.
법률사무소 카라 유지은 대표변호사는 상속전문변호사로 직접 상담합니다.
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