가계약 해제시 공인중개사 수수료 지급의무 

안녕하십니까. 신후 법률사무소의 민사소송 전문 변호사입니다.

아래에서는 가계약 상태에서의 계약해제시 중개수수료 지급의무에 관하여 알아보겠습니다.

가계약 해제와 중개수수료 지급의무

최근 코로나 19로 인하여 비대면 업무가 활발해지면서 아파트나 부동산 매매계약, 임대차계약에 있어서도 매매대상 부동산과 금액만 특정이 되면 공인중개사가 각 매도인과 매수인에게 계약 성립에 관한 문자 등을 보내고, 매수인이 공인중개사가 보낸 계좌로 가계약금만을 송금한 후 추후 매매계약서를 작성하기로 하는 경우가 비일비재하다고 할 수 있습니다.

중개사의 고의, 과실 없이 가계약이 해제된 경우 중개수수료 지급의무

위와 같이 계약서를 작성하지 않은 채 가계약금만 지급된 경우 공인중개사의 고의나 과실로 인하여 계약이 해제되거나 취소되는 경우에는 공인중개사가 매도인이나 매수인에게 공인중개사 수수료를 청구할 수 없는 것은 명백하나, 공인중개사의 고의나 과실이 없음에도 불구하고, 매도인과 매수인의 변심으로 인하여 계약이 취소되는 경우 그 중개수수료 지급의무가 있는지 문제가 될 수 있습니다.

이에 대하여 대법원은 공인중개사는 중개의뢰인에게 성실, 정확하게 중개대상물에 대한 사항을 설명하여야 하고, 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물 확인‧설명서와 공제증서를 교부하고 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받게 된다고 판시하면서도,

공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개행위가 공인중개사의 책임없는 사유로 중단되어 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 신의성실 원칙 등에 기하여 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다고 판시하였습니다.

결국 위와 같은 대법원 판례를 종합하면, ① 공인중개사는 계약서를 작성하고, 중개대상물 확인·설명서와 공제증서를 교부하여 중개가 완성된 후에서야 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이 원칙이나, ② 가계약 체결 후 중개의뢰인들의 단순 변심으로 인하여 계약이 해제 및 취소되는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 개업공인중개사는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 권리가 있다고 할 수 있습니다.

이에 대해 이미 이루어진 중개행위 정도에 상응하는 중개보수가 얼마인지, 이를 어떠한 식으로 계산하는지에 대하여는 아직까지는 대법원 판례가 판시한 바는 없고 국토교통부 역시 이에 대해서 명확한 입장을 밝히지 않고 있어 결국 공인중개사와 중개의뢰인 사이에서 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 개별적인 민사소송에서 각 재판부의 개별적인 판단에 따를 수밖에 없다고 할 수 있습니다.