부동산 매매계약에 있어서 누수와 매도인의 하자담보책임 

안녕하십니까. 대한변호사협회 민사집행전문 김용대 변호사입니다.

아래에서는 부동산 매매계약에 있어서 누수와 매도인의 하자담보책임에 관하여 알아보겠습니다.

민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

부동산 매매계약을 한 경우, 민법 제580조에 따라서 매수인은 그 부동산에 처음부터 하자가 있다는 사실을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 경우가 아닌 이상 그 하자사실을 안날로부터 6개월 내에 매도인에게 손해배상청구 등을 할 수가 있고, 위와 같은 하자담보책임은 무과실책임으로 매도인에게 그 하자발생에 대하여 고의나 과실이 없다고 하더라도 손해배상을 해주어야 합니다.

부동산 매매계약의 하자담보책임에 관하여 매매계약 성립 후 6개월 이내에 발생한 하자에 대하여 매도인이 매수인에게 손해배상을 해줘야 한다고 오해를 하고 있는 종종 있으나, 그런 오해는 민법을 대법원 판례를 오인한 것으로, 하자담보책임은 ① 매매계약 성립시 이미 존재하였던 하자에 대하여 ② 매수인이 그 하자를 안날로부터 6개월 이내에 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있는 것이고, 매매계약 성립 후 6개월 동안 발생한 하자에 대하여 매수인이 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있는 것이 아닙니다. 이에 따라서 아파트나 부동산에 하자가 발생한 경우 위 하자가 부동산 매매계약 성립 전에 이미 발생한 하자였는지가 중요한 쟁점이 됩니다.

통상적으로 누수의 경우,

그 특성상 내부의 배관이나 욕실 벽체 등에 누수원인이 존재하면 바로 그 현상이 나타나므로 누수가 발생하였을 때 하자가 발생한 것으로 보고, 이에 따라 매매계약 성립 후에 누수가 발생한 경우라면 매매계약 성립 전에도 누수가 지속적으로 발생하였다는 다른 증거가 존재하지 않는 이상 매매계약 성립 후에 하자가 발생한 것으로서 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수가 없습니다.

서울중앙지방법원 역시 2020가단5093655 판결에서,

"매도인의 하자담보책임에서 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이고 예외적으로 매매계약과 이행완료 시점이 상당기간 떨어져 있는 경우에는 이행완료시를 기준으로 판단해야 한다."고 하면서, "건축물의 내부적 원인에 따른 누수는 그 특성상 내부의 배관이나 욕실 벽체 등에 누수원인이 현실화해 존재하고 있으면 바로 나타날 수 밖에 없는 현상이므로 매매계약 성립 후에 누수가 발생하였다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 없다."라고 판시하였습니다.