건물명도 및 임료 청구 대응방법 

안녕하세요. 진심으로 의뢰인과 소통하는 변호사 주명호 변호사입니다.
코로나19 장기화로 인하여 많은 분들께서 어려움을 겪고 있습니다. 현재 이 포스팅을 작성하는 날도 확진자가 700명을 넘고 있습니다. 마스크가 일상화 되어버린 요즘이지만 하루빨리 이 갑갑한 마스크를 벗어던지는 날이 왔으면 좋겠습니다.
오늘은 소유자라고 주장하는 자들의 토지 및 건물 명도 청구와 임료 청구에 대하여 방어하여 전부 승소한 성공사례를 포스팅하려고 합니다. 그럼 바로 시작하겠습니다.

ㅣ사건의 내용

소유자라고 주장하는 원고는 이 사건 부동산의 소유자로 등기된 자와 매매예약을 체결하고 가등기를 한 자들입니다. 그럼에도 원고들은 본인들이 이 사건 부동산의 소유자라고 주장하면서 피고 회사를 상대로 임대차 계약 관계가 종료되었으니 토지 및 건물을 명도하고 밀린 임차료를 원고들에게 지급하라는 청구를 하였습니다.

ㅣ 의뢰인의 요청사항

의뢰인은 이 사건 부동산에서 영업을 하는 회사로 임대인이 소유권자가 아닌 가등기권자가 갑자기 토지 및 건물 명도를 주장하면서 임차료를 주장하나, 원고들은 이 사건 부동산의 소유자가 아니므로 원고 청구를 기각하도록 도움을 요청했습니다.

ㅣ 변호사의 사건 검토 내역

의뢰인 피고로부터 사건 내용을 확인 검토하니, 의뢰인 주장과 같이 원고들은 가등기권자에 불구하고 임차인의 피고 회사에게 건물 명도를 청구하고 임료를 청구하는 것은 부당하다고 판단하여 적극 응소하게 되었습니다.
즉 소유자가 아닌 자가 임대인이 되어 임차인과 임대차 계약을 체결한 경우 임차인은 임대인에게 임료를 지급해야 하나, 원고들은 피고 회사와 임대차 계약을 체결한 사실도, 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 사실이 없이 단지 매매예약권자에 불과하여 원고들의 청구는 기각이 되어야 할 것입니다.

ㅣ소송결과 - 청구기각(전부승소)

법원은 가등기권자에 불과한 원고들이 피고를 상대로 소유권에 기해 이 사건 부동산의 인도 및 부당이득의 반환을 구할 수 없음이 명백하고, 달리 원고들에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이 있음을 인정할 아무런 증거가 없다고 판단하여 원고들의 청구를 전부 기각하였습니다.

ㅣ참고 판례 및 본 판결의 의미

원고들이 피고 회사를 상대로 소유권에 기해서 청구하려고 하면 그 전제 조건으로 원고들이 소유권자로 인정을 받아야 합니다. 즉 소유권을 취득하는 원인은 상속과 같이 법률상 당연히 발생하는 경우도 있으나 일반적으로 매매 등과 같이 법률행위에 의하여 소유권을 취득하는 경우가 대부분입니다.

또한 매매 등과 같이 법률행위에 의하여 소유권의 변동은 등기부상에 소유권자로 기입되어 공시방법까지 갖추어야 합니다(민법 제186조). 즉 적법한 매수인이라고 하여도 등기부에 소유권자로 기입되지 않은 경우에는 대외적으로 소유권을 주장할 수 없고, 단지 매도인과의 관계에서만 소유권자로 인정이 됩니다.

따라서 원고들은 소유권자로 되어 있는 자를 상대로 예약완결권을 행사하여 소유권자로 등기를 한 이후에 피고 회사에게 이 사건 소를 청구해야 함에도 매매예약권자가 가등기권에 기하여 임차인에게 명도청구 및 임료(부당이득반환)청구는 인정될 수 없다는 판결을 받게 된 것입니다.

오늘은 건물명도 및 임료 청구에 대한 대응방법에 대하여 알아보았습니다.
궁금하신 점은 언제든지 문의주시면 성심껏 상담드리겠습니다.
이상, 진심으로 의뢰인과 소통하는 변호사 주명호 변호사였습니다.
감사합니다.