[명도소송] 꼭 주거이전비 등을 지급 받고 인도하세요. 

안녕하세요 고광욱 변호사입니다.

오늘 소개해 드릴 판례는 대법원에서의 최근 판결로서 굉장히 중요한 판시를 한 사안입니다.

결론부터 먼저 말씀드리면

"이제부터는 재개발조합이 현금청산자를 상대로 하여 건물명도 청구를 할 시에는

소유물건에 대한 재결금액 지급만이 아니라 주거이전비, 이사비까지 모두 지급하여야 가능하다"는 것입니다.

[ 사실관계 ]

재개발조합과 현금청산자간의 손실보상에 대한 협의가 이루어 지지 않자, 조합이 수용재결을 신청하여 토지수용위원회가 수용재결을 하였고, 수용개시일 전까지 공탁을 이행하여 수용되었음을 이유로 조합이 현금청산자를 상대로 명도소송을 제기한 사안입니다.

[ 관련규정 ]

도시 및 주거환경정비법

제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 사업시행자의 동의를 받은 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우

[ 대법원 판결요지 ]

대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 [부동산인도 청구의 소]

가. 구 도시정비법 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다. 따라서 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가·고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 한다.

나. 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 내용, 그 개정경위와 입법취지를 비롯하여 구 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합하여 보면, 토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다. 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립 된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 할 것이다.

위에서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 보면, 피고는 이 사건 사업구역 내에서 주거용 건축물을 소유하면서 거주하던 사람으로 토지보상법령에서 정한 주거이전비 등의 지급요건에 해당할 가능성이 있고, 피고가 주거이전비 등의 지급대상자인 경우에는 원고가 피고에게 협의나 재결절차 등에 의하여 결정된 주거이전비 등을 지급하여야 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 손실보상이 완료되었다고 할 수 있다.

그럼에도 원심은, 원고가 주거이전비 등에 대하여 재결신청을 하지 아니하여 수용재결에서 주거이전비 등에 대하여 심리·판단하지 않은 채 산정한 토지나 지장물 등 보상금을 공탁한 것만으로 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 손실보상이 완료되었다고 단정하고 원고의 이 사건 부동산에 대한 인도 청구를 인용하였다. 이러한 원심 판단에는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상 완료의 의미에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

위에서 보는 바와 같이 토지보상법 상의 주거이전비 등도 도시정비법에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상에 해당하므로, 사업시행자인 조합이 명도청구를 하기 위해서는 이에 대한 지급을 완료하여야 한다는 것입니다.

여지껏 수많은 조합을 대리하여 집단 명도소송을 수행하면서도, 수용절차에서 정해진 토지와 건축물에 대한 손실보상금만을 공탁하고 명도소송을 진행하는 것이 옳은지에 대한 의문이 많았습니다.

주거이전비, 이사비 라는 취지상 해당 금원을 지급받고 나가야 하는 것이 순리일 것인데, 당 대법원 판결이 나오기 전 까지는

[ '이주정착금 등'은 해당 공익사업 시행지구 안에 거주하는 소유자 등의 조기 이주를 장려하여 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 인하여 특별한 어려움을 겪게 될 소유자 등을 대상으로 하는 사회보장적인 차원에서 지급되는 금원의 성격을 가지므로, 적법하게 시행된 공익사업으로 인하여 이주하게 된 주거용 건물 소유자 등의 '이주정착금 등' 보상청구권은 공법상의 권리이고, 그 보상을 둘러싼 쟁송은 민사소송이 아니라 공법상의 법률관계를 대상으로 하는 행정소송에 의하여야 한다. 그리하여 주택재개발사업의 사업시행자가 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에게 협의 또는 수용재결에 의하여 결정된 손실보상금을 지급하거나 공탁하였다면, 구 도시정비법 제49조 제6항 단서(현행 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호)에서 규정하는 '토지보상법에 따른 손실보상'을 완료하였다고 봄이 상당하다]

는 것이 고착된 법리였습니다.

때문에 현재까지 대부분의 재개발조합은 주거이전비 등의 비용을 현금청산자나 세입자로부터 명도를 받고 난 이후에 자금이 여력이 될 때 지급하는 것이 관행적으로 굳어져 있었습니다.

위 대법원 판결로 인하여 앞으로 재개발 조합의 경우 구역 내 토지등소유자들에 대한 이주절차에 들이게 되는 비용이 늘어나고 절차가 좀 더 까다로워 졌을 수 있습니다.

다만, 재개발정비사업으로 인하여 주거지를 옮기게 되는 현금청산자 및 세입자들에 대한 마음을 헤아려본다면 위와 같은 수고로움은 응당 감수하여야 한다고 생각을 합니다.

주거이전비, 이사비 라는 목적에 부합하는 해석을 하게 된 해당 대법원의 판결이 반갑다는 의견을 표시합니다.

뿐만 아니라 아직 판결이 나오지는 않았으나,

위와 같은 법리를 전제로 수용개시일 이후에도 이주를 하지 않는 자들을 처벌하는 공익사업법위반 사건 및 조합이 이주를 하지 않음을 원인으로 하여 현금청산자에게 부당이득을 청구하는 사건도 무죄 또는 기각될 것으로 예상된다는 말씀을 드리며, 이만 글을 마치고자 합니다.