“임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선할 수 있는 기간이 있는지”
임차인은 임대차가 종료되기 전이나 종료된 후라도 임대인과 합의를 통해 신규임차인을 주선하여 새로운 임대차계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다.
그러나 임대인과 합의가 어려운 상황에서 임차인이 상가임대차법의 보호를 받기 위해서는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지' 신규임차인을 주선하여야 합니다. 상가임대차법은 제10조의4에서 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 한 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다.
예를 들어, 임대차 종료일이 2019. 12. 31.이라면 임차인은 임대인에게 7.1.부터 12.31.까지 6개월 동안 신규임차인을 주선해야 합니다. 이 기간 동안 임대인이 정당한 사유 없이 주선 받은 신규임차인과 계약을 거절한다면 임차인은 권리금 상당의 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
또한, 임차인은 권리금 회수를 위한 충분한 시간을 확보할 수 있도록 미리 임대인에게 재계약 체결의사 또는 신규임차인 주선에 관한 이야기를 전하여 임대인의 의사를 확인할 필요가 있습니다.
【계약 갱신기간을 요구할 수 있는 기간인 5년(현행 10년)이 지난 경우에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지】
상가임대차법은 임대차기간이 종료하였더라도 임차인이 임대인에게 5년(현행 10년)의 범위에서 다시 계약을 체결할 것을 요구하는 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다.
그런데 이와 같은 계약갱신요구권을 더 이상 행사하지 못하게 된 시점에서도 임차인의 권리금 회수기회가 보호되어야 하는지에 대해 하급심 판결들이 그동안 상반된 해석을 해왔습니다.
그러나 대법원은 「최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 같은 법 제10조에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다」라고 판시하면서, 상반된 해석으로 혼란을 불러 온 상황을 정리해주었습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 참조).
따라서 임차인은 계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없는 시점에도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있습니다.
로톡의 모든 콘텐츠는 저작권법의 보호를 받습니다.
콘텐츠 내용에 대한 무단 복제 및 전재를 금지하며, 위반 시 민형사상 책임을 질 수 있습니다.